商铺理财

商铺理财-如何买卖二手商铺

二手商铺的投资功能已被一些市民看重，成为去年下半年二手房交易市场一个小亮点。随着营业税的实施，去年下半年，二手住宅项目已经不再是一些投资者眼中的最佳产品。一些资金雄厚的投资者，则看中了一些闹市区的商铺项目。由于商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅，商铺的稳性投资趋势将逐步增强。业内人士认为，商铺投资不同于住宅，由于占用资金大，风险也很大。而且商铺受周边环境、经营项目的影响而租金、售价都会有很大差别，需要投资者多渠道考察赢利情况，不宜盲目出手。另外，商业地产投资热也对中介机构的服务提出了高要求，要求中介能提供较为专业的理财指导。为此，2006年4月18日，大中华商铺网“商铺理财课堂”栏目组特别邀请了行业内专家——北京汇博行房地产经纪有限公司总经理潘好龙先生为众多投资者进行详细讲解，对此次聊天进行现场直播。

▲ 以下为聊天现场图文实况：



【主持人 樊春梅】各位网友欢迎大家今天下午光临我们的商铺课堂，今天我们有幸请到北京汇博行房地产经纪有限公司总经理潘好龙先生。下面请潘总跟大家打个招呼！

【潘好龙】大家好！有什么问题希望大家一起互动交流，今天这个话题相对比较窄，可能关注的网友不会很多，我希望最好有一些针对性的话题做一些交流与探讨。

【主持人 樊春梅】您先介绍一下北京汇博行房地产经纪公司还有您自己的一些经历？

【潘好龙】本人从事商业房地产策划、销售、租赁投资有5年多的时间，策划项目类型包括购物中心、商业街区、主题市场，社区商业，还有一些写字楼、住宅的底商。目前我们正在运作的项目国美第一商街的的策划，天鸿回龙观商业策划以及通州商业地产的整体招商策划，我们预计下个月底与通州区商务局合作，会打包12 －15个商业项目，总面积大约30万，组织一次大型的招商活动。到时希望有兴趣的投资人和商家一起参与。

【主持人 樊春梅】您介绍一下汇博行房地产经纪公司？

潘好龙 北京汇博行房地产经纪有限公司总经理

【潘好龙】汇博行专业从事商业房地产前期的策划、定位工作。也包括后期的全案销售、招商。这个公司成立只有1年多的时间，从今年2月份开始我们也启动了二手商铺的租赁业务。应该说，经过两个多月的时间，目前有5笔业务已经成交。这项业务启动非常快。包括像金夫人婚纱摄影等，都是我们近期成交的客户。

【主持人 樊春梅】谢谢潘总的介绍！接下来我们聊一下二手商铺，首先请潘总聊一下二手商铺目前的市场状况？

【潘好龙】目前，二手商铺的市场交易不太活跃，我考虑主要有几个因素：第一，商铺的总价比较高，原有的投资人如果要出售的时候，潜在的目标客户是比较难找的；第二，目前二手商铺出售很多是有一些资金或者还贷出现问题，才到市场上出售。还有一个因素，主要是在于前期有一部分投资人带有投机的因素。

【潘好龙】市场交易不太活跃最主要的因素，商铺投资市场本身是窄众市场，二手商铺交易因为信息不对称，潜在的客户比较难找。

【主持人 樊春梅】您觉得现在买卖二手商铺主要要考虑哪些因素呢？

【潘好龙】主要考虑三点：第一，要看相关的手续是否合法、是否齐全；二手商铺，它要出售的时候基本上所有的手续应该是齐全并合法的，房产证也办下来了。由于交易金额大，最好请专业律师参与。买卖二手商铺第二个要考虑的因素就是价值的评估，到底应该值多少钱。

【潘好龙】我建议投资人也要通过专业的咨询或者顾问公司来参与。比如在美国、加拿大，我们学国际商业房地产评估师的时候，这种商铺的交易往往是通过专业的投资顾问去参与整个交易的过程，你的商铺价值值多少钱，站在市场的角度进行一个定量的评估。

【潘好龙】第三点，就是交易的相关税费，作为投资人可能这点比较明白，所以就不多讲了。 [page]

【主持人 樊春梅】刚才第一点相关的手续是否齐全，现在我也看到一些网友在问，这个商铺进行二手交易，其实它是一个新楼，房产证还没下来了，这种情况怎么办？

【潘好龙】应该说一年多的时间房产证就能办下来，如果没有房产证要看发展商签的合约。

【主持人 樊春梅】下面我们聊一下二手商铺与一手的区别，还有它的优点和不足的地方？

【潘好龙】二手商铺与一手商铺的区别主要有以下三点：第一点，二手商铺应该属于基本出租出去的物业，有一个比较稳定的现金流，不像一手商铺，你购买一手商铺你会面临一个长达半年或者一年的才能交房的时期，这个时候你是没有任何的收益的，包括一手商铺还面临一个比较长的空置期，你要在市场上购买二手商铺可能就没有这个问题。

【潘好龙】第二点，二手商铺价值的评估更准确，通过现在物业的租金或者现金流，可以基本预测出这项物业的价格，结合目前商铺投资市场或者整体市场的回报率。比如，目前市场认可的投资回报率如果是10％，按该物业每年的现金流大概是100万，那你可以评估这项物业的价值应该是1000万。如果目前投资市场认可的回报是5％，物业的租金收益是100万，那这个物业的市场价值是2000万。

【潘好龙】作为一手商铺来讲，它的价值评估是比较难的。

【主持人 朱丽】它一定要综合好多因素？

【潘好龙】发展商销售的时候这个物业可能半年或者一年后交房，到底这项物业值多少钱，或者未来的出租收益是多少钱，这是未知的，所以一手商铺的价值评估难度是比较大的。第三点，二手商铺的成长性也是可以看得着、摸得到的。往往这项商铺已经出租后它周边的商圈环境到底如何，未来的商圈是否变坏，你在购买二手商铺的时候是已经可以看得到的。

【潘好龙】但是，对于一手商铺来讲，它的商圈环境你很难评估，发展商可以通过地段、主力店概念以及各种各样的营销手段进行包装，这项物业的价格是远远高于价值的。比如，像建外SOHO，它这两年租金的市场大概从15块钱掉到8－9块钱。目前的8－9块钱租金是它真实价值的一种体现，如果以此测算它两年前的售价，我认为就是偏高。

【主持人 朱丽】开发商一般希望价格远远高于价值。


朱丽　大中商铺网 《大中华商铺》杂志 编辑记者

【潘好龙】像北京早期华清家园的底商，当时价格才9700多块钱，目前租金市场的价格应该在10多块钱，如果放到二手市场交易它的价格应该在35000块钱以上。这是三个最主要的区别。

【潘好龙】作为二手商铺它的优势主要在哪呢？最主要的优势应该是目前有稳定的现金流与租户。第二个优势就是空置率风险基本很小。作为它的不足之处，尤其放在一个投资市场衡量的话，由于它的租金已经是看得着、摸得到的，所以它投资的成长空间不太大，这可能是不足之处。

【主持人 樊春梅】它可能不太适合投资，更适合自己去经营，它已经有那种成熟的商业氛围。

【潘好龙】对。我讲讲商铺投资时候主要考虑的因素。作为二手商铺的投资，我觉得考虑的主要因素有以下几个方面：首先是风险，你要想赚钱首先要考虑到承担市场风险的能力。作为商铺投资收益高，风险也大，一个就是政策的风险，比如目前住宅底商不允许做餐饮、娱乐等等，很大程度上对住宅底商物业的价值影响比较大。

【潘好龙】像回龙观住宅底商的价格在6千多，独立商铺是8－9千，这就是他们的差异。第二个大的风险就是商铺的空置率。作为商业房地产的投资，会受到许多外部因素的影响，这些因素可能包括一些竞争性物业的开发，融资市场的变化都会导致投资的风险。

【潘好龙】第二个投资要注意的因素就是流动性，这个问题刚才也谈到了。房地产是一项流动性比较差的投资，尤其是商铺，你要得到一个比较合理的物业价格，需要足够的时间去找相关的投资人。第三个就是财务杠杆。比如，利率的提高直接影响你的收益。 [page]

【潘好龙】第四点就是管理。像上海的新天地，它在2001年的初始的租金收益只有6块钱，现在经过统一的管理目前的平均租金应该在13－14块钱，建外 SOHO，它全部打散卖给投资人，根本没有任何的统一管理，所以这两年它商铺的租金收益这两天一直在往下走。第五投资要注意的要素就是税收的影响。比如像从04天开始北京市房地产投资税从六税一费，大约17％，合并到现在的5.5％的房产税，将直接导致投资净收益的增加。

【潘好龙】另外，还要考虑整个的持有期。还要考虑作为个人来讲，要考虑到个人的投资偏好。有些人喜欢稳定，租金收益低一点也没问题。有些人希望投资的回报率比较高。比如，在我从事同样一个物业，有人愿意选择13年，就是国际品牌的租约。有些人愿意选择10年回来的，但是这个租户品牌是国内的品牌，有可能租户会流失。这里牵扯到每一个投资人个人的投资偏好的问题。

【主持人 樊春梅】我有一个问题想问您，这个商铺应该是二手商铺，因为商铺使用年限是40年，比如二手商铺可能经过了很多年，在多少年比较合适能拿会你的收益？

【潘好龙】目前投资人总体所能接受的，希望这项投资最长不要超过15年。当然，各地或者各个市场的情况不太一样。比如，我们在山东东营运作一个商铺项目的时候，当地投资人投资期望很低，希望每年有4－5％的收益就可以了。北京目前的投资人，基本上期望在10％左右。

【主持人 朱丽】北京二手商铺投资回收年限应该是多少年？

【潘好龙】现在各地方的情况不太一样。像北京二手商铺我了解的，基本上他希望从别人买回来的物业希望在8－10年能够回来。而在郊区的一些项目，这项投资要收回需要15－16年的时间。

【主持人 樊春梅】我想问一下，现在北京市场上哪种类型的二手商铺交易比较活跃？

【潘好龙】据我们的调查和了解，包括一些投资人的反馈意见，社区二手商铺的交易相对比较活跃。像天通苑、回龙观。主要是这些商铺的单价不太高，总价也不太高，基本上在100－200万左右，这个投资群体是相对比较多的。

【潘好龙】其他的二手商铺的交易相对比较差，比如，商业区的商铺，总价就比较高，1千多万，甚至两三千万。一些经营好的室内产权商铺交易也是比较活跃的，这种商铺投资回报也是比较高的。像中关村电子市场，它的一个铺是几十万到一百多万。中关村的电子市场是目前投资人最能认可的产权商铺。中关村电子商圈不仅得到了北京甚至全国甚至全球的认可。租金市场非常好，租金收益也是非常高。

【主持人 朱丽】大家比较认可这种价格比较合理，投资收益又比较高的商铺。


樊春梅　大中商铺网 《大中华商铺》杂志 编辑记者

【主持人 樊春梅】接下来潘总帮我们预测一下二手市场会不会有一些大的回升或者有一些空间？

【主持人 朱丽】到今年商铺放量比较大，一手商铺我觉得以后应该逐渐有比较多的二手商铺出来。

【潘好龙】二手商铺放在投资市场的角度去衡量或者预测的话，应该说这几年是北京一手商铺投资市场的高发期。这里面不排除有很多炒铺，以及做短期投机的一些投资人。

【主持人 朱丽】我觉得一手商铺的价格慢慢比较理性回归后，二手商铺可能越来越好。

【主持人 樊春梅】您刚才说的挺好的，一些投机、炒作，还有一些被套的，将来可能要转让。

【主持人 朱丽】您可以谈一小方面。

【主持人 樊春梅】有一些本身想炒房，后来被套牢，他可能要考虑出售。

【潘好龙】一手商铺市场比较活跃，这个与一手商铺的供应量也关系，在04年之前北京主要是大量的进行拆迁，城市中心区很多商铺已经消失了，包括宣武区的改造很多的老的店面，前一段时间宣武区老字号拆迁，同仁堂在宣武区有两个药店，最近都要拆迁。市场的供需两旺总体会导致一手和二手商铺市场的活跃。 [page]

【主持人 樊春梅】二手商铺稍微活跃一点的时间应该是在什么时候？

【潘好龙】应该是两到三年以后。有些人认为它的收益已经达到自己的要求，他需要出售。有的人可能资金链断了，他急于出手，这也是一个因素。

【主持人 樊春梅】您可以总结一下？

【主持人 朱丽】潘总今天有很多网友关注二手商铺的投资，您给想要投资二手商铺的人一些建议吧？

【潘好龙】投资二手商铺的投资人或者网友，我认为比投资一手商铺的投资人更理性。第二，因为是二手商铺，它的价格可以通过目前的租金收益进行测算，可以完全按照自己的投资偏好进行一项长期的投资。它的价格或者价值相对比较明朗，不像一手商铺，包装、炒作的成分很多。

【潘好龙】我觉得在未来比如三年甚至五年以后，那时包括北京甚至全国的商铺投资市场二手市场会逐渐活跃起来，同时，投资市场会越来越理性。最后祝这些投资人在二手商铺的投资中获得稳定、长期的收益，谢谢！

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