租约期间我能否把店铺转租
httpwww.515home.com2005年6月1日来源
一直以来，房屋、店铺租赁产生的纠纷都是租赁市场上令人头痛的事情。如果不能明明白白做一个懂法的消费者，往往会陪了夫人又折兵。最近，由于租用铺位时没有办理好相应手续的叶生就遭遇到了一场租赁带来的纠纷。
纠纷源于租赁合同未登记备案
１９９９年７月，叶生与赵某签订了铺位租赁协议，双方约定：赵某将其位于本市一座３层约２００平方米的楼房及附设施属出租给叶生经营餐饮业，租期自１９９９年８月１日至２００４年８月１日。双方在协议中约定：叶先生在租期未满之前，如将自己经营的饭店转租给他人，须告知赵某。由于开店心切，签定协议后叶生匆忙开始了酒店的装修，把租赁合同拿到有关部门登记备案的事情，被他抛到了九霄云外。
转眼到了２００３年７月２１日，由于经营不善，叶生的酒楼开始出现亏损状态，无奈之下他在报纸上刊登了转租声明，并把自己计划转租的事情告知了赵某。２００３年９月１５日，李某从叶生手里租下了该酒楼，进行了一定的装修和整顿后，酒楼重新开张。叶生将该饭店转租给李某，但赵某经常以多种理由和借口企图拿回自己的铺位，在遭到叶某的拒绝后，他多次到李某接租的酒楼挑衅闹事，严重影响了酒楼的营业。无奈，李某于２００３年１０月９日坚决要求退出经营该酒楼，并要叶生赔偿损失。叶先生与赵某多次交涉，赵某以合同未备案不具有法律效力为理由，坚决要求收回自己的铺位。本来办酒楼就已经不顺利的叶某这时候可烦了：难道双方签字确认的合同书不备案就没有约束力吗？
备案登记是否是合同成立的要件
我国《合同法》第４４条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”《城市房地产管理办法》第５３条规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途。租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案”。《城市房屋租赁管理办法》第１３条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。登记、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案”。第１４条规定：“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后三十日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门输登记备案手续”。从以上的规定可知，我国对房地产的租赁实行登记备案管理制度。但登记备案究竟是否属于该合同生效要件？
事实上，叶生与赵某签定的租赁合同还是有效的。岳成律师事务所袁雪律师给出了理由：《城市房屋租赁管理办法》与《城市房地产管理办法》属于行政规章，不是法津，也不是行政法规。依据《最高院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》第４条的规定合同法实施以后，确认合同的效力，应当以全国人大及其常委会制定的法律和依据的规定，不得依据地方性法规、行政规章为依据确认该合同无效。两“办法”只是规定房屋租赁合同应当办理登记手续，并未规定登记后生效。所以，合同当事人未办理登记手续不影响合同的效力。
转租行为是否有效
既然合同应该是有效的，那么叶生仅是告之赵某就把铺位转租给李某的行为是否有效呢？我国合同法第２２４条规定：“承租人经出租人同意，可将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租赁管理办法》第二十七条规定：“承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。”根据本案当事人约定，承租人进行转租时应告知出租人，所以判断本案中叶生将自己承租的房屋转租给李某的的行为是否合法的标准应该是叶生是否告知了赵某。而如果叶生已经履行了合同约定把转租的事情通知了赵某，而赵某违反约定，那么叶生可以直接以当事人的身份提起诉讼，要求赵谋赔偿损失，并对李某承担经营损失的责任。[page]
陈筱岚
来源：南方日报
