商铺租赁纠纷案例分析及应对措施

商铺租赁纠纷案例分析及应对措施
商铺租赁纠纷
商业地产商怎样应对租赁纠纷
■案例：
2007年甲公司与乙公司签订商铺租赁合同，使用的是上海市房屋租赁合同标准版，约定乙公司承租甲公司项目中的某一商铺用作餐饮使用，乙公司先行支付两个月的租金作为保证金，租赁合同还约定租金按月支付，先付后用。
自2008年初起，乙公司经常延期支付租金。同年10月中旬的一天，甲公司突然发现乙公司没有营业，商铺内空无一人，顿感不妙，即打电话给乙公司的法定代表人和负责人，但电话都关机。经查，乙公司的法定代表人和股东均非本地户口，身份信息的真实性都无法核实。
至突然停止营业之日，乙公司已拖欠两个半月的租金，而乙公司已支付的两个月的保证金也不足抵扣拖欠的租金。甲公司该如何应对
■应对
笔者建议：首先，不立即提起诉讼，而是先行收回该商铺。因为一旦涉及诉讼，诉讼时间至少需三个月，在找不到乙公司法定代表人或其他负责人的情况下，还要进行公告，传票公告的时间就是60天，判决书的公告送达时间又要60天，这样诉讼时间则需半年以上;且一进入诉讼程序，该商铺就不能另行出租，会进一步扩大甲公司的损失。
第二、依据双方租赁合同中的约定，“如乙公司逾期不支付租金累计超过三个月的，甲公司可书面通知乙公司解除合同，”甲公司可发函通知乙公司的法定代表人及其股东，书面告知因乙公司的违约行为而解除合同的法律意见。
现乙公司累计拖欠的租金为两个半月，还不符合合同约定的甲公司单方解除合同的条件;如甲公司马上进入该商铺对乙公司的物品进行处理，在合同履行上可能会存在问题。
在书面通知无法送达的情况下，也可登报通知。完成通知手续后，甲公司可请该商铺所在地的物业公司、居委会及业委会(如有)、派出所(如有可能)一起到场，在几方在场的情况下甲公司派人进入该商铺;并且应从开门前就进行全程摄像，对进入的人员、过程及该物业内的所有物品现状进行录像保存;同时对该物业内属于乙方的物品制作清单后，将其物品搬迁至可暂时存放的地方，并且由参与方在清单上一起签字确认，做好固证工作。
关于该商铺内的装修问题，因为双方合同中没有约定合同解除后装修如何处理，故可根据不同情况酌情处理。上海高院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)》中的第14条明确，“原则上按照过错承担赔偿责任。如虽系承租方违约，但所留装潢物对于出租人确有再利用价值的，可由出租方酌情给予补偿”。也即案件中的装修损失应由乙公司承担，但如果甲公司之后利用了该装潢，则应给予乙公司相应补偿。
这样，对乙公司的物品和装修进行处理后，甲公司就可将该商铺另行出租了。至于甲公司的其他损失，可通过诉讼，要求乙公司进行赔偿。
■建议：
上述案例中的租赁合同主要存在以下问题：
案例中的租赁合同不足以全面保障甲公司的权益。双方约定的保证金是两个月的租金，而租赁合同约定，如果乙公司逾期不支付租金累计超过三个月的，甲公司才可书面通知乙公司解除合同。发生上述案例中的情况时，其保证金不足抵扣所拖欠的租金，这样无法从根本上去保障甲公司的利益。
因此，建议在租赁合同中约定，一是保证金的数额应为三个月的租金(根据实践中的惯例);二是如果乙公司累计拖欠1个月(或更少的时间)的租金时，甲公司也有权单方解除租赁合同。如此约定后甲公司就握有主动权了，一旦乙公司累计拖欠1个月(或更少的时间)的租金，就可通知解除合同;拖欠的租金可在保证金内抵扣，这样就不会对自己的利益造成损害。
案例中的租赁合同如增加以下约定，则甲公司就不会处于被动的境地。
(1)关于单方提前解除合同方面。在租赁合同中可约定：若乙公司拖欠租金或物业费及其他费用一个月，甲公司有单方解除合同的权利;如乙公司无故停止营业累计达10天或连续停止营业达3天，则甲公司有权单方解除合同。这样甲公司在保障自身利益的前提下，可根据情况决定是否行使合同解除权。
(2)关于乙公司在商铺内的物品问题。在租赁合同中可约定，租赁合同到期或提前解除合同的，乙公司遗留在商铺内的物品视为乙公司的弃置物，由甲公司任意处理。
(3)关于装修问题。在租赁合同中可约定，租赁合同到期或提前解除合同的，乙公司应将该商铺恢复原状，恢复原状的费用由乙公司承担。如乙公司未将该商铺恢复原状的，甲公司可代为进行，费用由乙公司承担。
(4)关于甲公司利益损失赔偿问题。在租赁合同中可约定，乙公司的股东对乙公司的所负债务承担保证责任。如此一来，就算乙公司资不抵债，也可向乙公司的股东进行追偿，甲公司的损失更有望获得足额赔偿，以保障其合法权益不受损害。