商铺投资者选择需记六大秘笈

“为别人打工，还不如自己当老板”，想投资商铺自主创业的人一年比一年多。而商铺日益多样化使小投资者犯了愁。“我喜欢在小店淘货，但这边小店不够多。”在大望路工作的王小姐表示，SOHO现代城和万达广场里面有一些不错的小店，所以自己也很想投资这样一个小店，位置不用太好，但要有特色，但是铺位真的很难找，不是价位高得吓人就是偏僻得连个人都没有。

　　小面积商铺由于总价低，目前越来越受到中小投资者的青睐。但是现在的商业项目很少能够找到面积很小，分割合理的店面，大多都是以大面积的店面和整层出租出售为主，很少有开发商关注那些小投资者的利益。采访中，投资客很多都提到了这个问题，他们觉得现在的商业总体量很大，但就是没有多少“小铺”供其选择，他们往往只能进入购物中心或是批发市场。所以，针对有限的铺位就要更多一份眼光，多一个心眼，如何从中择优。

　　●小投资者秘笈：两大样板＋六大秘笈●

　　样板一：打分定商圈掐表算人流

　　原则1：打分定商圈。像肯德基等这样大型的连锁企业计划进入某城市时，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料，这是规划商圈的前提。

　　商圈规划采取的是记分方法。例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分等；有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年来平均下来的一个经验值，一般也比较准确。打分打完了，商圈也被大致分成了好几个板块，比如市级商业型、区级商业型、定点消费型、还有社区型、商务两用型、旅游型等等。接下来，就是确定在哪个商圈开店。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位；另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群也不一样，商圈的选择也就不同。

　　小投资者秘笈：商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要改造，在什么地方设立地址，将来这里很有可能成为一个很热闹的商圈，因此小投资者也要有收集资料、分析市政规划的能力。不然，选到一些刚进驻就面临拆迁、修路的地段就要吃哑巴亏了。

　　原则2：掐表记录人流量。有些商圈是很成熟的商圈，但不可能任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。

　　努力争取在最聚客的地方和其附近开店。而如何确定哪里是最聚客的，人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从商场出来后是往哪个方向走等等。这些都可以派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。

　　比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。种种情况都很有讲究。

　　小投资者秘笈：过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，虽然差不了一个小胡同，但生意却要差很多。因此小投资者在选铺的时候，一定要考虑到人流量的问题。选址时一定要考虑人流会不会被竞争对手截住等等。在考察人流量的时候，掐表记录的方法应是个值得学习的好方法。

　　样板二：选对落脚点

　　原则1：确认自己店铺的消费群是什么人，如果是年轻人在选址上，人潮聚集地是最主要的考虑因素。例如在旺区的儿童用品商店，或青少年运动连锁店附近，便会积极进驻；至于靠近繁忙汽车站、火车站、地铁站的周边，为顾客提供方便作考虑，亦以频密的网络，抢攻来自四方八面的顾客。

　　小投资者秘笈：建频密网络是捕获消费者的手段。现在毕竟是一个资讯的时代。一般而言，人流密集的地方也适合小投资者投资。这就是地段的资源价值。

　　原则2：做生意是长线的投资，所以在拣选落脚地时，你要做好充分的市场调查，对据点作为期3－6个月的严密考察。

　　考察的内容，包括进驻城市的规划与发展、人口变动、消费和收入水平等，如果发现是老化的城市，则会打退堂鼓。相反，若有兴建中的新型住宅区、学校和商场等，则会纳入考虑的范围。

　　小投资者秘笈：对地区作评估是考验投资者眼光的最重要的一步。特别是一些尚未发达的新型社区，小投资者能够抢先进驻，并守一段时间，效益或许会更大。而对于老化或者是竞争过于充分的区域，反而可以放弃。

　　原则3：除了地铺外，你也可以在商场等一楼设店，而设店位置往往靠近玻璃窗，以落地玻璃窗反映顾客在店内的消费行为，借此吸引街外客的目光。这个是时下很流行的。

　　小投资者秘笈：有无抢眼装修是小投资者也应注意的问题。有时候一个路段，不同的商场，其经营状况差别很大，除了其经营问题之外，也有外观装潢等要素。小投资者要进场，不仅要考虑到单个铺位的装潢，对于整体的装潢也应该考虑在内。

　　原则4：百货公司开店中店，以吸纳喜欢逛百货公司的顾客，尤其在知名度高的品牌旁边开店，以达到优势互动的好处。例如麦当劳、星巴克。

　　小投资者秘笈：优势互动也是小投资者必须向麦当劳等取经的一大好办法。特别是对于商铺的投资者来说，需要充分考虑邻店的实力，能不能形成互动。

　　●专家声音●

　　投资小铺多个心眼

　　小面积商铺一直受到小投资者的追捧，但是也不可对其掉以轻心。然而，商铺投资并非面积越小越容易得到高回报，对于中小投资者而言，投资商铺应该从多方面考虑。对此，有关专家提醒，投资商铺的考虑因素不单单包括面积与成本，更涵盖商铺内部硬件配置、商铺可视性、未来经营管理等诸多小细节，只有对商铺作更为全面、更为细致的评估，才能最大化地减少投资风险，获取更多投资回报。此外，由于银行收紧商业贷款，广大投资者在选择商铺时应更为谨慎。

　　商铺投资与一般物业投资有所不同，各种业态的租户对商铺的面积需求不一。以服装和餐饮为例：一般来说，一家小型服装店的经营面积达到30平方米左右即可，而一家小型餐饮的经营面积则需要50平方米左右。如果一味追求小面积，该商铺所能承受业态的将相当有限，商铺使用的灵活性大打折扣，无形中为将来商铺出租增加了一定难度。商铺没有合适的租户，租金回报自然无从谈起。[page]

　　同时，内部硬件配置对商铺的出租功能也有较大的影响。商铺的内部硬件配置，即指水、电、煤气、污水排放等技术性内容。在同等前提下，内部硬件配置完善的商铺租金要高于配置不全的商铺。值得一提的是，由于餐饮类业态的特殊性，此类商户比较容易造成污染，其对商铺的硬件配置要求更高，除需要水、电、煤等一般硬件设备外，通常还需要配备隔油池、排污管等。就这一点而言，即使是符合租户面积需求的小商铺，如果内部硬件配置无法达到租户的要求，投资者也只能“望铺兴叹”。