对一起大型商业大厦租赁合同的审查意见

对一起大型商业大厦租赁合同的审查意见
房地产公司（甲方）与商业公司（乙方）商场租赁合同事宜正在谈判，我们担任房地产公司法律顾问，对商业公司拟定的租赁合同文本提出如下审查意见：
一、租金计算方式
文本拟定：租金应以商场在租赁期间内实现的净销售额作为基数进行计算，年租金为年净销售额3%；净销售额为乙方商品销售收入总额（包括现金销售收入和赊销收入），扣除消费者退货的退款与乙方应缴纳的增值税销项税款。
律师认为：甲方无法掌握与净销售额相关的数字，即使乙方如实呈报，审查净销售额也需要消耗大量精力，而且甲方租金收入不稳定，随乙方经营状况优劣而增减，应当否定此种租金计算方式，取而代之的是平方米单价计算方式。平方米单价、租赁面积与租赁天数的乘积即为总租金，不仅计算方式简单，而且租金收入稳定。
如果必须以净销售额计算租金，应当配置以下条款：
1）商品销售收入总额指乙方在租赁期限内的所有现金收入与赊购收入，包括但不限于：批发收入、商户进场费、转租租金收入、转租客户销售收入，收入总额以实际发生额为准，不论是否开具发票。
2）按照净销售额计算租金，年租金低于×万元，按照年租金×万元支付，年租金高于×万元，仍按净销售额3%计算；租赁期限内，年租金×万元按照每3年5%的比例递增。
3）与确定净销售额相关的一切数据和财务报表，甲方应当如实告知和提供。（甲方应当征询公司财务人员的意见，由财务人员对净销售额的审核程序以及相关数据与资料提出建议，做为合同附件之一）。
4）乙方提供虚假净销售额的违约责任（见第七条）。
二、租金支付时间
文本拟定：在甲方开具合法税务发票的前提下，乙方应按月于每月15日前向甲方支付上月租金。律师仍坚持按照按照平方米单价方式计算租金，与之相应的租金支付方式为“先付费后使用”，即乙方于租赁合同订立后7日内支付6个月租金，6个月租赁期届满前15日内，支付下6个月租金。
如果必须以文本拟定的方式支付租金，同样应当配置以下条款：
1）当月租金低于×万元，按照×万元支付，当月租金高于×万元，仍按当月净销售额3%支付租金；
2）每年度期满后15日内，乙方与甲方结算上年度全年租金，并全额支付
完毕。
三、租赁面积
文本拟定：面积误差在±3%（不含本数）以内，租金不作任何调整；约定面积与实测面积误差超过±3%时，乙方可以选择解除合同，也可选择据实结算租金；乙方不选择解除合同但面积误差超过±5%时，甲方另行支付违约金×万元。
律师审查发现，租赁面积是甲方提供的，该数字是否精确？面积预测应当由具有相应资质的专业测绘机构进行测量，测绘成果要履行备案手续，测绘的前提是施工图设计资料完备，否则缺乏精确测绘的依据，测成果应当与建设工程规划许可证吻合，甲方是按照此要求进行测绘的吗？否则，应当重新审核租赁面积。另外，租金如何调整？可以考虑按照×元平方日进行调整。
四、停车场使用
文本拟定：甲方免费提供位于建筑物地下一层共计×个停车位及建筑物外围共计约×个停车位的停车场，供乙方及其顾客使用，在整个租赁期限内，停车场为乙方商场经营不可分割的部分；如甲方未能完全按照合同约定提供停车场，则租赁期限内的租金应按照乙方净销售额1.9%计算。
停车场的确是乙方经营商场不可分割的部分，是否免费提供应当由甲方进一步考虑，但即使免费提供停车场，也应当由甲方统一管理，并保障停车场物尽其用，为此，律师提出如下配置条款：
１、停车位由甲方统一管理，乙方在租赁期限内可以对外宣传免费停车，乙方车辆凭出入证、乙方顾客持购物发票（包括小票）可以免费停车，但是乙方车辆和乙方顾客的车辆发生丢失、刮蹭、碰撞等事件，由乙方全部承担赔偿责任及相关责任，与甲方无关。
2、甲方保证乙方与乙方顾客免费停车，如果收取费用，应当双倍退还。甲方免费提供停车位与乙方支付租金无关，乙方不得以此拒绝、拖延租金。
3、在整个租赁期限内，如果必须甲方提供专用车位的，乙方应当保证专用停车场的使用率不低于80%。甲方可以测定乙专用停车场的使用率，如果一个月内的三个测试点，专用停车场的使用率低于80%，甲方可以收回全部停车位的10%。甲方可以逐月测试，停车场的收回比例为剩余车位部分的10%。测定时间与收回的车位由甲方自行确定。