交易中不可忽视细节买二手商铺须注意事项

交易中不可忽视细节买二手商铺须注意事项
(2007-09-030944)
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与新铺在推出时的大肆宣传，夸大地段优势和前景相比，二手商铺可能更让投资者觉得有把握。这种钱生钱、利滚利的诱惑也使得二手商铺的交易更加火爆。投资二手商铺享受的是前人种树，后人乘凉的好处。想要投资二手商铺的投资者大多是看中了二手商铺位于成熟地段，并且培养出了相对稳定人群的流量，然而二手商铺的买卖决不像二手住宅那么容易，二手商铺交易中还存在很多问题，提醒投资者交易中要更加细心。
●交易中不可忽视的细节
购买商铺投资的目的有二：一是用以出租赚取收益；二是作为资金保值并升值的手段。二手商铺投资与前两种投资形式相比，投资单价高，总价高，投资区域性强。而不同品种商铺的租售价格也相差很大，中小型临街商铺、商业中心商铺、房产项目自带商铺等售价主要受地段影响，价位不等。业内人士称，二手商铺的投资风险其实与一手商铺的风险没有太大的区别，一手商铺是从开发商手里买的，二手商铺是从小业主或者产权转让之后，形式上有差别，本质上没有差别。从风险的角度也较为类似。为什么这么说？有人可能会问二手商铺是不是市场的环境更成熟？这个也不尽然。所以，投资二手商铺时，投资者需要具备独到的眼光，这样才能降低本身存在的风险。与此同时，还需综合考虑其他多种因素。
一、要约定房产用途
要调查该土地用途是住宅还是商业综合用地，能否作为公司注册地。
二、要对公摊部位进行约定
有的商铺公摊面积占到总面积30％，这就需要对公摊部位的组成、面积、面积误差的处理方式进行详细约定。
三、对房屋设备装修装饰的约定要详细
二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独做个附件，列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。
四、物业服务方面的约定
物业服务质量对商业用房经营至关重要，物业服务包括的种类、服务是否到位，物业费用的组成等都要提前调查，并将该内容写到买卖合同和物业服务合同中。
五、交易税费的分担方式
目前进行商铺交易，需要交纳的税费主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。各方如何承担，均应在合同中列明。
●有可能遇到的特殊状况
状况一：卖家欲转手但商铺正出租
律师点评：购买二手商铺是一项非常专业的投资，投资者需考虑的因素很多，首先要考虑投资风险。具体来说，包括商铺周围的商业氛围、交通环境、前房主的投资回报率、买卖承担的税费、商铺经营者的营业状况等。而对于这些内容，投资者自己的考察往往流于表象。比如，一些投资者看到店铺来往人群很多，就判断生意很好。事实上，来往人群实际消费的金额，减去开店运营的各项成本后，还剩多少利润，摊到房价上投资回报率是多少，投资者并不见得很清楚。所以，建议投资人还是请专业的投资公司或商业代理公司，进行投资风险评估，测算出投资收益后，再决定是否投资。
状况二：租客是否具有优先购买权
律师点评：二手房买卖前，购房者需要向业主了解该房产是否有赠与、出租情况存在，以免日后陷入纠纷。购买商铺同样需要注意。如果业主已出租给别人，那么在转让时，业主通常需提前三个月告知承租人出售事宜，承租人享有优先购买权。如果租客愿意放弃优先购买权，承租人、投资人、房主三方就应该签订三方协议，确定承租人对该商铺放弃同等条件下的优先购买权，并重新签订租赁合同。
状况三：购买住宅改建的商铺
律师点评：购买这样的商铺时，首先看该建筑有没有建筑许可证和规划许可证，如果房主能够提供两个许可证，就无需担心房产证的问题。另外，签订合同时还是要对房产证专门拟立一个条款，注明双方的约定和违约赔偿的方式，交购房款必须索要收据，单据上不仅注明时间地点内容，还要加盖印章。需要提醒的是，投资这样的商铺存在很大的风险，有可能无法办理营业执照，没有经营资格，所以不建议购买此类商铺。
●二手商铺的土地问题
商铺的土地问题，应该是交易中的关键性所在，对于土地性质的了解，也是规避风险的重要举措。
一是注意商铺的土地使用年限。商铺一般可分为两类：一种是商住综合用地，其土地使用年限为50年；另一种是商业用地，土地使用年限为40年。购买二手商铺时尤其要注意看清土地使用年限。有的商铺在挂牌出售时，实际已经使用了十几年甚至二三十年，剩下的使用年限很少。年限到期后，还需交纳土地出让金。购买这类商铺时应充分考虑“折旧”因素。
二是注意区分商铺的土地使用权性质。目前市场上大多数商铺的土地使用权性质为出让，但也有部分商铺的土地使用权属划拨性质。特别是一些单位自建房的底楼店面。购买这类店面时要了解清楚土地是出让还是划拨？如果是划拨土地的，需要交纳多少出让金。
三是注意商铺土地使用证上注明的用途。目前市区有些地段的商铺是由住宅“改造”而来，土地使用证上注明的仍然是“住宅用地”。但房东出售时很可能按“商铺”出售。投资者购买的时候就要特别注意了。另外，有的商铺出售时，产权证上注明的面积可能会跟实际使用面积不符。比如市区江北某处一商铺出售时，房东号称建筑面积有100平方米，房产证上登记的面积只有60平方米。购买时要看清产权证上的面积。
作者：---责编王海霞
稿源：21CN