产权式商铺的“伤”在哪里？

产权式商铺的“伤”在哪里？
产权式商铺是西方发达国家流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。前几年，该种方式也成为北京、上海、深圳等一些城市的开发商销售商铺的一种模式。我国产权式商铺通常是指在大的商业用房内分割成小块，之间无隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下出售的物业。
脱胎时便有硬伤
产权式商铺销售实际上解决了小业、开发商和经营者三方面的利益需要。分散产权有利于中小投资者进入，同时开发商也能够尽快回笼资金。整体经营低价出租吸引具有实力的主力店进驻，从而解决了空置问题盘活了整个物业。但这但这的利益往往无法实际共享，因为基于市场行为及三个主体的出发点不同，这种利益联盟实际上非常脆弱。通行的做法是开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家管理公司运作具体经营。开发商希望开发周期越短越好，尽快套现，不太重视商铺的后续经营，尽量将经营风险转嫁给业主；管理公司也存在短线投资的硬伤，缺乏足够经验和对行业本身的了解。从业主来看，购买产权商铺的目的无外乎转让投资、自己经营及靠出租获取收益，但由于产权式商铺产权过于分散，若开发商获巨利抽身而去，管理公司经营不善逃生而走，则小业主死无葬身之处。即使该等商铺可以进行自营或出租，那也只能是小业主各自为战，经营品种混乱，不能形成规模效应，最终只能关门疗伤了。
委托经营之伤
按照市场规则，商业经营一般要经历和承受三到五年的市场培养期，对于产权式商铺而言，即使与开发商合作的管理公司具有较强的实力，但市场法则是管理公司同样需要盈利，若在其预期的时间内形成亏损且远期商业风险加大，其抛弃小业主则是一种必然，这是投资商铺的小业主们无法预料、无法掌控、无法规避的风险。实际上，有期限的包租或者委托经营，其真正的问题在于，包租或委托经营期内会不会出问题，包租或委托经营期满后业主怎么办？以10年的期限来说，如果10年内由于发展商或大商家任何一家经营不善或倒闭，这颗“定时炸弹”极有可能提前引爆。往往在这个时候，经营的商业风险最终就落在了小业主的头上，此时的小业主也将完全迷失方向，维权也常常会陷入困境甚至绝境。（吴江小业主的案例便是在委托经营期满后陷入困境的实例之一）
无法自营之伤
产权式商铺是将本来完整的一个商场分割成几十甚至几百个铺位进行销售，铺位被众多的业主所拥有。当小业主被管理公司抛弃后，商场处于无人管理的状态，但此时的小业主发现，自己高价购买的产权式商铺竟然无法产生任何收益。与住宅和门面房不同，产权式商铺在没有经营起来或没有形成统一经营时，本身是没有价值的。对投资者而言，如果投资一套住宅，即使贬值，也可以用来居住、降价处理，不至于没有任何用处，由于住宅的使用价值不会为零，其房产价值也就不会是零，但在一个没有经营起来的商场大厅里，一个仅几平方米的空间是很难有其他用途的。道理很简单，产权面积分得越散，后续经营就越难以保证，这就是分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾，这种矛盾在管理公司退出后往往是无法调和的。
难以维权之伤
就法律关系而言，小业主与开发商商形成了买卖合同关系，当商铺将设完成交付委托经营以后，开发商完成了交房义务，当小业主取得产权证、土地证后，开发商完成了商品房买卖合同中的所有义务。若开发商对商铺后期经营管理不承担担保责任或回购义务，则小业主要求开发商赔偿甚至退房已无可能。即使有担保，但如果委托期限届满，开发商同样不再承担责任。另外，小业主与经营管理公司形成委托代理关系或租赁关系，若经营期限届满不续签协议，小业主无法追究经营管理公司的违约责任（除非双方另有约定）；若经营期不满管理公司因亏损退出，即使追究违约责任，最终可能由于管理公司没有履行能力而落空。
显而易见，产权式商铺在委托经营失败后小业主或许只能默默承受，舔舐伤痛。
谁将小业主致伤
产权式商铺实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至更高的售后包租或经营管理收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。此外，“先售后租”也并非像商家承诺的那样是“绝对的零风险”。业内人士称，这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主那里。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳了，意味着业主商铺的价值也开始大打折，但这对于无产权的管理者来说，却是损失全无。
小业主自救之路
本律师认为，当小业主被开发商抛弃，被经营管理公司背弃之时，最重要的是自救。首先就是成立业主大会，讨论目前面临的问题、维权的途径及发展方向等；其次可用商铺投资共同设立商业管理公司，统一对商铺进行管理或统一对外招商。如此，或可恢复经营，或可统一将商铺转让，或可投资经营。但不同铺位、不同业主各自抱有不同的利益诉求，如何统一经营并合理分配收益，这需要智慧，更需要专业人士的帮助。