开发商捂铺、中介通过虚假租赁合同抬价、投机分子炒转让费……总之,铺价短期内飙高,让那些真正想做商铺投资的人望而生畏。加之有大型的商业地产投资公司浮水,这些投资者显得更加夹缝了。
如何拨开商铺浮云,买到价格合理的商铺,是一门技术活。
要领一 租金调查才可靠
按照商铺的抬价逻辑,提高租金报价抬高售价是手段之一。那么,买铺首先应该去了解的应该是这间商铺真实的租金。
一般情况下,可以先去做同地段同业态商铺的租金调查,如果多个铺面租金与卖家报价相当则真实性较好。
但是也很有可能同地段商铺的租金掌握在同一卖家手里,对买铺人来说租金的调查难度较大,调查范围也更广一些,可以涉及到周边更多的商铺,同时买铺人就必须了解自己即将买的这间商铺未来能够获得的业态经营利润是多少。如果利润能够支撑租金,那也是值得购买的。
要领二 租金也有成长性
租金的成长性相对较复杂,对于大多数没有长期接触市场的购铺者来说比较不好判断,它跟区域的商业价值、发展规划;商铺的位置、产品设计、体量;包括交通的便捷性、通达性等需要参考的因素较多也复杂,建议购铺者多留心上述几点,应多向业内人士咨询辅以判断。
要领三 商业街并非包治百病
对于投资者来说,开发商的招商只准成功,一旦失败就痛不可耐。投资客刘大爷正是如此,早年花了20万投资一个铺位,现在即便他降价以18万的价格想要出手,却因为商场空置多年、毫无收益、根本无增值、更无人敢接手,他的这次投资别说赚钱,想要收回成本都难。
因此投资者在购买商铺时切莫被开发商宣传“某某某品牌会入驻”就一叶障目,如若是有许多招商成功先例的开发商还可以放胆姑且一试,否则还是自己多考察一下商铺周边的具体情况,判断所谓的品牌有无可能入驻才是。
要领四 认清“包租”真相
实际上,据记者调查发现,承诺包租的项目往往签订合同年限不会超过5年,大多在3年以内。
对于投资者来说,冲着“包租”买铺子,需要分析的是3年以后其宣传的租金是否能真实被市场所接受,否则包租期满之日就是被打回原形之时。
要领五 多方收集资讯
买铺人还应善于收集资讯,而并不仅仅将视线停留在那些早已被炒热的热点项目上。关注新的政策和规划,许多机会也就隐藏在海量的资讯里。
资深的商业地产投资者均认为,商铺是淘出来的,在购铺前,至少需要进行长达10余日的市场调研,包括区域、地段、现有业态、人气,以及商业地产涉及到的提带率、落客点等几十项指标的研究。这也非常考验投资买铺人的专业度。
