投资社区商铺 学会3大技巧

“住宅投资遭遇紧箍咒 就买商铺？”一文刊发后，记者接到了不少读者打来的电话，希望本报对此作更深度的报道。

　　尽管最近几年成都商业地产一直处于不温不火的状况，然而社区商铺依然一直受到不少投资者关注。在各类铺天盖地的商铺广告中，普通投资者很难识别出真正具有投资价值的商铺。如何在众多社区商铺中淘到真正的“黄金旺铺”？选择社区商铺有何技巧？记者近期采访了在运作商业地产上有着丰富经验的几家中介代理公司和业内专家，结果发现，选择社区商铺其实大有学问。

　　技巧一 跟着住宅买商铺

　　一直以来，“地段即价值”是房产界遵循的“金科玉律”。尤其对于商业地产而言，其所处的地段越好，商业价值就越有保障，升值潜力也会越高，因此在双楠、棕北等成熟片区如今是“一铺难求”。于是投资者的目光开始聚焦到近年一些在住宅市场表现活跃的新区。

　　日前，万科金域蓝湾所配套的第一批次商铺开始销售，尽管每个单位的售价高达百万元以上，但开盘当日，记者在现场见到投资者的热情依旧高涨，交易相当活跃。

　　“建设路片区去年在住宅市场的表现优异，未来几年这里将引来数十万人口入住，如此难得的商机投资者当然是不会放过的了。”成都鑫易居房产总经理刘臧秦向记者透露，目前该区域的商铺的租赁价格相比前几年有了大幅上升，投资者可以根据租赁市场的表现来判断该区域商铺的价值。

　　成都港美联房地产顾问有限公司商铺投资顾问认为，投资商铺要善于从城市变迁中寻找机会，跟着住宅买商铺不失为一个小妙招。因为一个区域之中存在大体量的住宅项目，必将为该区域带来旺盛人气，奠定稳定的购买力。

　　技巧二 仔细计算回报率

　　选中了地段，看中了商铺，那么该如何计算商铺的投资回报率呢？

　　一位资深的商铺投资代理经纪告诉记者，与纯商业物业不同，社区商业有自己的价格规律和底线。社区底商分为内街商业和临街商业，前者可以参照同小区的住宅价格，一般会高出住宅价格的30%-50%左右；而后者在参照周边商业租金水平的同时，位置较好的商铺价格，一般会高出同小区住宅价格3倍左右，但最高不应当超过5倍。

　　比如某楼盘住宅的平均房价是5000元/平方米，其沿街商铺的价格如果超过2.5万元/平方米时，投资就会面临巨大压力，建议谨慎介入。

　　商铺投资回报率的计算，业内人士建议用年租金除以购买商铺的总金额，最后得出的百分比，就是所购买商铺的年投资回报率。一般来说，一间好商铺年投资回报率应在8%左右，按照此规律投资人可在10-15年收回成本。

　　成都港美联房地产顾问有限公司还提醒投资者，选购商铺不仅要细算投资回报率，同时还应综合考虑土地的增值率。随着区域的配套日趋成熟，区域物业会不断地增值，当“生铺”变为“熟铺”时，价值便会增长。

　　而对于想要获得银行贷款支持的投资者，因为商铺贷款有额度低、年限短、审核严的特征，专家建议在下单前最好先向银行咨询相关贷款事宜，确认能获得相应的贷款数额，再做购买打算，以免在签订购买合同后由于贷款问题导致违约。

　　技巧三 通盘考虑出租吸引力

　　有统计资料显示：现在进入商铺市场的，以中小投资者为主。其中很多投资者没有从事过房地产相关行业，不了解商铺特性，而商铺选择又是一项专业性很强的工作，专家提醒中小投资者在进入商铺市场时要谨慎行事，从区域人口、整体环境、人流量、区域人口消费能力、城建规划部门对该区域未来的定位等五方面来综合衡量你所要投资商铺的前景。

　　虽然买铺的大多不是以自营为目的，但所购商铺所在区域的居民潜在消费能力，与租金的高低密切相关。小区商铺与社会商业网点必须总量控制、统筹规划，因此，在选择社区商铺的时候还要考察该社区内部及周边的商业配套大致情况，以及未来一段时间该地区的整体规划。而开发商是否善于商铺的经营，对商户的经营类别有无必要的规划和控制，小区开发商的经营理念越强，开发策略越成熟，小区商铺的投资价值才会越高，收益才会越好。

　　此外，在商铺规格的选择上，也有一些小的技巧。一位从事社区商铺投资分析的资深顾问介绍，在社区商铺区域内位置的选择上，如果资金允许最好能够选择在十字路口转角处的铺面，这样的铺面无论大小，在租赁市场都非常走俏。如果是纯小区式物业，临近小区入口的铺面因为人流量较大也是不错的选择。

　　其次，专家还提醒，买商铺要选开间大、进深浅的店面，尽可能地为经营者提供一个很好的经营空间、能供多种业态所选择的铺面，租金的回报自然也会相对较高。余鸽