商品房预售五证是哪五证，需要具备什么条件。商品房预售需要注意什么?进一步搞清楚施工项目及其开发商的正当性，确保买家权益，除了核准“五证两书”是否具备以外，买家还应关注更多。
商品房预售时应当具备以下五证:
1、土地使用证
2、建筑规划许可证
3、施工许可证
5、预售许可证
以上五证缺一不可，否则违章。
1、土地使用证，说明已经取得土地使用权，住宅是70年，贸易办公50年，旅游40年，是开发建设的关键。
2、建筑规划许可证，是开发项目单体工程的规划已经按照城市规划法进行规划，不存在违章，工程的面积，高度、层数等都按照此证施工。
3、建设用地规划许可证，是规定用地性质的证书，我国的用地性质分为贸易、办公、产业、仓储、住宅、旅游.........，其用地规划许可证上规定是什么，地上就必须建设什么项目，比如用地许可证上规定是住宅，就必须建设住宅，否则无法办理房地产产权证书。
4、施工许可证，是国家对工程开工建设的许可。也就是说，工程可以开始施工了。
5、预售许可证，商品房可以进入市场交易。
以上核验程序是必要的，但为更进一步搞清楚施工项目及其开发商的正当性，确保买家权益，除了核准“五证两书”是否具备以外，买家还应留意仔细了解以下情况。
1、所购房产是否已设置抵押权或第三方权益?
开发商在进行商品房的开发过程中，往往出于融资的需要，以先取得的全部或部分国有土地使用权或正在建设中的工程作为抵押物向银行申请贷款。根据我国《担保法》的规定，未经抵押权人同意，抵押人(一般为借款人)不得处置抵押物。因此，在抵押权尚未解除的情况下，开发商预售商品房前必须经享有抵押权的银行的同意，且保证预售所得款项须先用于偿还银行贷款，银行并须承诺在贷款逐步得到清偿的同时逐步解除抵押，只有这样，方能保证买家购买的房产上不存在第三方权利，买卖双方才能顺利办理产权过户。
因此，在购房前买家核验开发商出示的国有土地使用证时，须留意该证书上：“有关他项权利证实”栏内是否注明有上述抵押情况。如发现开发商以土地使用权和在建工程进行抵押的情况，买家应请开发商介绍清楚抵押权人(一般为贷款行)是否同意预(销)售抵押房产和同意逐步解除抵押，以及是否签署了相关的承诺书;并在办理产权过户手续之前请开发商告知原设置的抵押是否已经解除。假如开发商是以部分土地使用权和部分在建工程进行抵押的，买家应留意核验自己购买的房产是否属于已抵押的部分。
2、开发商是否超面积销售?
有的销售许可证上注明着可销售范围，如楼座、楼层、数目、总共多少平方米等。为什么会这样呢?这会对买家购房有何影响?
内、外销商品房预售(销售)许可证上的准售建筑面积是房屋土地治理部分综合考虑开发商已支付的土地出让金情况、房地产是否设置抵押等因素，对开发商可预(销)售多少房产的批准面积。开发商必须在该许可证批准的范围内销售其开发的商品房，超过许可证上批准销售条件的，不能确保得到房屋土地治理部分的预售登记，买家权益也因而不能得到有效保障。
为有利于房地产开发顺利进行，推进工程建设的进展，使开发商先收到的购房款可以用来缴纳其余未交的土地出让金的题目上，有关治理部分在操纵上采取了变通的办法，即答应部分开发商先支付40%的土地出让金，取得临时的土地使用证，并在具备其他准许预售条件时答应开发商预售一定比例的商品房;剩余商品房待开发商补齐余下60%土地出让金后方能准予预售。需说明的是，正式颁发的国有土地使用证上加盖房屋土地治理部分出让土地使用证专用印鉴，而临时国有土地使用证上仅加盖房屋土地治理部分的印鉴及房土地治理部分临时土地使用证专用章。[page]
这样，销售范围与开发商所交土地出让金就存在对应关系，在销售许可证上便有相应的销售范围，假如同时开发商取得的国有土地使用证是临时的证书，那么买家应在购房时了解所购房产是否包含在准予销售的范围内，关注内、外销商品房预售许可证上的准售面积与开发商已售面积，开发商是否超面积销售等题目。另外还应关注开发商是否及何时向土地部分补齐余下的土地出让金，这关系到开发商是否可以顺利取得所开发商品房的大产权证，并顺利为所有购房人办理产权过户手续。
因此，买家在核验开发商提供的预售(销售)许可证时应请开发商具体地介绍并认真比较许可证上批准销售的建筑面积与开发商实际销售的建筑面积，以确保自己购买的商品房在房屋土地治理部分批准的范围内，确保所签预售(买卖)契约能够得到房屋土地治理部分的预售登记，从而使购房行为得到有效保障。
