从法学理论上解释，定金分为5种：
一是立约定金，指为保证正式签订合同而交付的定金。
二是证约定金，指为证明合同的成立而交付的定金。
三是成约定金，指以定尽的支付作为合同成立或生效的条件。
四是解约定金,指作为保留解除权的定金。
五是违约定金,指作为履行合同担保的定金。
上述5种定金的功能各不相同,分别起到了立约、证约、成约解约、违约的证明和担保作用。《担保法》中有关定金规定的性质兼有证约定金和违约定金的性质。认购书的定金属于立约定金,是为了保障签订本约而交付的定金。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第115条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的, 给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;接收定金的一方拒绝订立合同的, 应当双倍返还定金。此条规定了立约定金的定金罚则效力。
当事人不能就商品房买卖合同协商一致,是否可以推论是一方当事人拒绝订立主合同呢?是否均应适用立约定金的罚则规定呢?当事人对正式的商品房买卖合同的条款协商不成, 不能认为是任何一方当事人违反预约合同的约定,拒绝订立主合同,不能适用商品房买卖合同认购书中的定金罚则约定。除上述的不适用定金罚则原则外,其他不可归责双方当事人的原因也可导致双方当事人免责。像签订认购书后,开发项目被政府决定取消、缓建,开发商的主体资格丧失,自然灾害导致开发项目灭失等因不能归则买卖合同双方的原因致使本约不能签订时,返还定金即可。
