购房人交认购定金后反悔开发商有权不退
作者：余炳荣律师
【案情】
2005年11月4日，肖某与汕头市某房地产开发有限公司签订一份《商品房认购协议书》，协议书第一条约定：肖某自愿向房地产公司认购位于汕头市某花园9号楼109、209号房；第二条约定：所认购的商品房109房每平方米9000元、209房每平方米2300元；第三条约定：本认购协议书一经签订，肖某须付给房地产公司20000元作为认购商品房的定金。肖某在签订协议书的同时向房地产交付了20000元的定金。第四条约定：付款方式为按揭付款。次日，肖某要求房地产公司按一次性付款方式的优惠价提供给肖某，遭房地产公司拒绝。肖某遂要求与房地产公司解除《商品房认购协议书》、退还定金20000元。
那么，房地产公司该不该退还肖某的20000元定金呢？
【律师说法】
处理此类案件，要对《商品房认购协议书》的性质和效力有个正确的认识。
从《商品房认购协议书》的性质来看，肖某与房地产公司所签订的认购书最基本的内容是约定双方将来订立商品房买卖合同，其主要权利义务在于约束双方于一定时限内就签订商品房买卖合同进行磋商谈判。因此，该认购书还不是商品房买卖合同，而是双方约定将来买卖房屋的预约。对此问题，最高人民法院民一庭在解说《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也有明确。
从《商品房认购协议书》的效力来说，协议书符合《合同法》有效合同的构成要件，是合法有效的合同，对双方具有法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。”
在本案中，肖某与房地产公司在签订认购协议书之后，要求房地产公司按一次性付款方式的优惠价提供给肖某，实质上，肖某的要求是对双方约定的价格条件的变更。在其变更要求得不到房地产公司同意的情况下，肖某拒绝履行协议。因此，肖某的违约是本案双方未能订立商品房买卖合同的原因。按照司法解释规定，应适用法律关于定金的规定处理。据此，房地产公司有权按定金罚则没收肖某已交的认购定金。
