【维权案例】拒绝协商合同，开发商被判退定！
文深圳张茂荣律师
真实案例：
2008年4月6日林某与恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）签订《房地产认购书》，以1007920元认购恒安公司某楼盘房屋，约定签约时林某支付认购定金5万元，7日内签订正式的房地产买卖合同，如林某拒绝签订买卖合同，恒安公司有权没收其定金，如恒安公司拒绝签订则双倍返还林某定金。认购书签订后林某足额支付了5万元定金并在约定期限内到恒安公司签订买卖合同，恒安公司将《房地产买卖合同（预售）》及事前制定好未经与林某协商的《附件》（补充协议）交由林某签署，林某看后认为附件部分内容明显属于霸王条款，部分条款不完善，于是建议修改，恒安公司售楼员以《附件》系公司统一制定适用于所有购房者为由拒绝修改。为防止事后说不清未能签约原因，林某接受本律师建议，于当天通过邮政快递致函恒安公司，再次要求修改，恒安公司收函后迟迟不予答复，后林某又找到恒安公司相关负责人协商仍未达成一致意见，并被告林某已违约，没收其定金。2008年7月，林某委托本律师向法院提起诉讼，要求恒安公司返还定金并承担诉讼费用。
被告辩称：
庭审中，被告恒安公司辩称：1、《房地产认购书》中已特别提示林某“签署认购书前，买方应认真查阅并理解以下文件，卖方应提供查阅的便利并解答：……7、正式的房地产买卖合同文本及其补充协议（附件）”，原告林某是在明知买卖合同文本及补充协议内容才签订认购书的，签约时林某对合同及附件内容已充分了解;2、原告不肯与被告签订正式的买卖合同是因为自己买的房子价格过高，想反悔;3、被告收到原告的函件并非条款商榷函，而是打折请求函，要求降价。根据以上情况，原告已构成违约，被告无需返还定金。
一审判决：
一审法院经审理认为，原被告签订认购书后，原告依约在认购书约定的期限内到被告处签订正式的买卖合同，在签订合同的过程中，因原告未能接受被告方出示的部分合同条款和附件的补充条款，双方因此未能签订正式的买卖合同，应视为双方对认购书约定买卖房屋的意思表示未达成一致，原被告双方对最终未能签订正式的买卖合同均不存在违约，因此，原告要求被告返还定金人民币5万元符合法律规定，本院予以支持。被告辩称认购书的“特别提示”中要求原告在签署认购书时认真阅读上述文本及补充条款，因被告没有提供证据证明，本院不予采纳。被告辩称原告不购买房屋的真实原因是因房价太高，其向被告发函的内容是要求打折，因被告无法提供相关证据，本院不予采纳。判决如下：
被告恒安公司应予本判决生效之日起五日内返还原告林某定金五万元;如未能按判决指定的期间给付义务，加倍支付履行期间的债务利息;受理费由被告负担。
律师说法：
1、虽然开发商处于明显的强势地位，但在法律地位上与小业主属于平等的民事主体，根据《合同法》第3条规定的平等原则和第4条规定的契约自由原则，开发商无权强制小业主接受其事先制定好未经协商的合同及附件;
2、《房地产认购书》是国土房产局提供的格式范本，印制的特别提示并不能证据开发商已实际经提供了正式的房地产买卖合同及附件供购房者查阅;
3、打官司就是打证据，本案中林某致函恒安公司的条款商榷函采取了邮政快递的方式，在信封正面注明了函件名称，并要求邮政局加盖了“已验视”章，有效地预防了对方的否认;
4、《房地产买卖合同》是政府部门制定的范本，一般不会出现显失公平的条款，购房者签约时应重点查阅合同附件（补充协议）内容是否暗藏陷阱条款（如按揭不成必须一次性付款，否则承担巨额违约金）;[page]
5、本案的意义在于以司法判例的形式确认了小业主与开发商签订认购书后，因双方就正式合同条款未能协商一致导致房屋买卖合同无法签订，任何一方均不构成违约，开发商应当返还小业主的认购定金。
