商品房土地使用权不能含混不清
专家之言：可以根据房屋建筑质量，适当延长土地使用期限，从而使房屋所有权人能够继续使用购买的商品房。
商品房土地使用权不能含混不清
乔新生
《土地管理法》修改风波持续燃烧。虽然有关政府部门公开出面澄清事实真相，但争论仍在持续。 当初我国在制定《物权法》的时候，也是颇费周折。现行的《物权法》将土地使用权到期后产生的法律后果概括为“自动续期”，其实是一种权宜之计。这个问题之所以变得如此棘手，原因就在于政府在出让土地使用权的时候，一次性收取土地出让金，结果导致在现实生活中，土地使用权到期，但商品房依然存在的尴尬局面出现。假如土地使用权按年征收，商品房不复存在时，停止征收土地出让金，那么，所有的问题都会迎刃而解。
假如商品房提前报废，那么，房屋所有权人就不需要继续缴纳土地出让金;假如商品房使用的年限较长，那么，“自动续期”之后，房屋所有权人还必须缴纳土地出让金。为了防止开发商人为地延长商品房使用年限，法律可以规定强行报废制度——商品房使用一定期限之后，必须强行报废，这样就可以有效地避免土地使用权到期之后，出现“自动续期”的情形。
由于当初立法机关考虑不周全，结果导致在现实生活中出现了天大的麻烦。我国《物权法》非但没有解决问题，反而将这个问题隐藏起来，成为一颗“定时炸弹”。《土地管理法》不能回避这一问题，更不能以“打太极拳”的方式，将问题继续隐藏下来。《土地管理法》必须明确土地使用权到期之后，房屋所有权人究竟应该怎么办?假如需要缴纳土地出让金，那么，必须明确相关标准;假如不需要缴纳土地出让金，那么，必须在立法中说明理由。
我国《宪法》规定城镇土地归国家所有，所以，收取土地出让金，是体现国家所有权的基本表现，也是我国《宪法》的基本要求。“自动续期”而不需要缴纳土地出让金，就意味着变相实行土地私有化，这是修改《宪法》的重大事件，需要全国人民代表大会启动《宪法》修改程序。否则，修改后的《土地管理法》就会与《宪法》发生矛盾。
笔者的建议是，我国《土地管理法》可以在尊重事实的基础上，制定如下法律规范：首先，规定土地使用权到期之后，“自动续期”，但是需缴纳土地出让金;其次，土地出让金的征收标准，可以比照当初土地出让价格，按年征收;第三，对于高出土地出让价格的增值部分，应当征收房地产税，确保国家能够从土地增值获得收益;第四，房屋自然损坏或者依照法律被宣布报废之后，不需要缴纳土地出让金，土地使用权不复存在，土地仍然属于国家所有。
政府一次性收取土地出让金，不仅导致地方政府急功近利，大量出让土地，形成“土地财政”，而且剥夺了消费者的权利。消费者的房屋所有权是一种最基本的民事财产权利，在房屋尚未自然损坏或者依照法律被宣布报废之后，强行收回消费者的房屋，是一种侵权行为。当初我国《物权法》之所以规定“自动续期”，目的就是为了保护消费者的房屋所有权。可是，围绕着土地使用权的争论，使得消费者的房屋所有权又一次陷入到危险漩涡之中。即使出于保护消费者房屋所有权的考虑，立法机关也应该尽快改变我国当前土地使用权出让规定，实行按年征收土地出让金制度。这样做不但可以确保消费者的房屋所有权不受损害，而且可以防止地方政府急功近利，在房地产开发方面追求短期利益。
实现新旧法之间平稳对接，应该成为我国立法机关追求的目标。在土地使用权70年不变的情况下，笔者的建议是，可以根据房屋建筑质量，适当延长土地使用期限，从而使房屋所有权人能够继续使用购买的商品房。[page]
(作者系中南财经政法大学社会发展研究中心主任、法学教授)
