无商品房预售许可证 购房者能否主张合同无效？
更新时间：2012-12-11 22:24
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导读：
案例：黄某与某房产开发公司（以下简称“房产公司”）于2003年签订了预售商品房协议书，约定由黄某向该房产公司购买其开发的某小区住宅，房价为20万元。房产公司承诺将于2004年5月底前办妥房产证。合同签订后，黄某按约交付了部分房款，并于该栋房屋竣工后搬入居
案例：黄某与某房产开发公司（以下简称“房产公司”）于2003年签订了预售商品房协议书，约定由黄某向该房产公司购买其开发的某小区住宅，房价为20万元。房产公司承诺将于2004年5月底前办妥房产证。合同签订后，黄某按约交付了部分房款，并于该栋房屋竣工后搬入居住。但到了2004年5月底，房产公司并未依约办妥房产证。黄某其后得知，该房产公司向其隐瞒了未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房，因此影响了房产证的办理。黄某遂提出诉讼，要求确认该商品房买卖合同无效，并要求房产公司返还其已交购房款并赔偿经济损失。后经法院查明，至黄某起诉时，该公司仍未取得商品房预售许可证。
解答：
就上述案例，广东南国德赛律师事务所彭清正律师认为，本案中黄某与房产公司签订的商品房买卖合同应属无效。依照有关法律，商品房预售应当符合下列条件：1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2．持有建设工程规划许可证；3．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4．向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。因此，房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。本案中房产公司有义务主动向购房者黄某出示其商品房预售许可证。
根据最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且在起诉前，仍未取得商品房预售许可证。因此，黄某可以主张合同无效。
另外，根据最高人民法院司法解释，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，黄某可以依法要求房产公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失。
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没有商品房预售许可证，是否违法？
你好，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。未支付价金的违约责任：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定违约金的，可以要求违约方支付违约金。有定金的：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除违约责任。
后来发现开发商没有取得商品房预售许可证 能要求退定金吗？后期补办的商品房预售许可证对此协议有效吗？
交房时开发商需要提供的资料包括：
一、房地产的“五证”：
1. 《建设用地规划许可证》。
2. 《建设工程规划许可证》。
3. 《国有土地使用证》。
4. 《建设工程施工许可证》（也称建设工程开工证）。
5. 《商品房销售（预售）许可证》。
二、“两书”：
1. 《商品房质量保证书》。
2. 《商品房使用说明书》。这两份文件是开发商在交付房屋时必须提交给购房者的，购房者有权索要。
三、“一表”是指《房屋竣工验收备案表》：
备案表上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项，该楼盘则被视为“黑楼”，不能入住。该备案表对开发商具有严格的约束作用，一旦项目送交主管建设部门备案，开发商就必须对其建设的楼盘质量负责终身。即使在未来十年或二十年后出现质量问题，如果经查实是开发商的过失，购房者仍可以追究其法律责任。
注意事项：开发商在交房时必须向业主提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的原件，而非复印件。
