商品房认购书当事人的权利和义务

　　商品房认购书的效力体现为购房者与房地产开发公司双方的权利、义务及法律责任。商品房认购书与其他一般的双务有偿合同相同，合同双方当事人的权利义务相对应，购房者的权利基本是房地产公司的义务，而购房者的义务正是房地产开发公司的权利。

　　（一）购房者的义务

　　对于购房者来说，一经签订商品房认购书，就依约负有一定的合同义务，须依约全面适当的履行。从商品房认购书来看，作为商品房认购书预订方的购房者主要有在特定的时间与开发商订立正式的商品房买卖合同的义务。正因为购房者负有如此的合同义务，所以购房者必须依照合同约定，在合同约定的期限内与开发商订立商品房预售合同或商品房现售合同。商品房认购书一般是一经签订即发生法律效力，对双方进行约束。如果购房者在签定商品房认购书后反悔，须承担相应的违约责任。购房者为能全面履行商品房认购书还要准备好购房款，如因无法交纳首期购房款而无法签订正式的商品房买卖合同，照样构成商品房认购书的违约，如因无法交纳首期购房款而导致已经签订的正式商品房买卖合同难以实际履行，虽不会违反商品房认购书的约定，却会构成商品房买卖合同的违约，导致承担更大的法律责任。

　　通常，商品房认购书签订的同时，会要求购房者交纳一定数额的定金或订金，但有时也会约定在商品房认购书签订后的一定时间内交纳。这时，购房者还负有如约交纳定金或订金的义务，既是如约交纳，就不仅要按约定的数量还要按约定的时间交纳。由于商品房认购书并不直接约定交易的内容，只是为交易做准备，所以购房者在这个阶段的合同义务较少，只是须与开发商达成公平的协议并督促开发商履行。

　　（二）房地产开发企业的义务

　　购房者买房是为了生活或进行一些投资，而相对的合同当事人开发商却是进行此类经营活动，所以对购房者而言，房地产开发商负有的法律义务更多一些，并且须接受相关行政主管部门的监督，办理相关手续。开发商在订立商品房认购书后签订商品房买卖合同前，应履行如下义务：

　　1．在特定的时间与购房者就特定的商品房订立正式的商品房买卖合同的义务。

　　在这一点上，开发商与购房户的权利义务相同，都既有请求对方在特定时间就预订的房屋签订正式的商品房买卖合同的权利，又负有在特定时间就预订的房屋与对方签订正式的商品房买卖合同的义务。但是，笔者注意到在一些开发商提供的商品房认购书文本中，开发商有意地省略了体现自己这点义务的条款，而只约定购房者的义务，意图只享受合同权利，不承担合同义务。然而，法律赋予合同双方当事人的权利是平等的，合同也应如此。任何妄图以地位的优势实施不公平的行为者都难以得到法律支持。

　　2．开发商有妥善保管好定金或订金，并依约退还或折抵的义务。

　　在商品房认购书过程中，如当事人有约定购房者要交纳定金或订金给开发商的条款，那么在购房者如约交付定金或订金后，开发商就应因此而依法承担一定的义务。无论是定金还是订金，从购房者处转移到开发商处时，所有权并不发生转移，发生转移的只是这笔定金或订金在一定时间内的占有权。只要购房者依约履行合同，在约定的时间前与开发商签订正式的商品房预售合同或商品房销售合同，开发商就必须如数退回该笔定金或订金，或者在双方协商一致的情况下，将该笔定金或订金充抵购房款。无论开发商是否遗失该笔款项都是必须那样做的，因为在购房者交纳定金或订金时，仅仅是占有权发生了转移，而所有权人一直是购房者而未发生变更。在合同约定的这段时间，开发商因其拥有占有权，而必须承担该笔款项的灭失风险，承担妥善保管款项的义务。在合同约定的期限届满后，开发商因不具有所有权也不再享有占有权，在没有正当合法的理由下就必须退回定金或订金，或者与购房户协商将其转为购房款。当然，如果购房者交付定金后开发商违约，开发商则须双倍返还定金；如果购房者交付其他款项，开发商违约，开发商须赔偿购房者损失。

　　3．开发商有办理相关法律手续的义务。

商品房认购书的当事人订立合同的目的，就是为了以后签订商品房预售合同或商品房现售合同，由于法律上对开发商签订商品房预售合同有特殊的规定，开发商不仅要达到一定要求，还要到行政主管部门办理相关手续，否则开发商就不具备签订商品房预售合同或商品房销售合同的主体资格，而最终导致商品房认购书的无法实际履行。当出现这种情况时，应认定为开发商违反商品房认购书的约定，须承担相应的违约责任，所以开发商就有办好商品房预售或商品房销售相关手续的义务。