商品房买卖纠纷

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)规定的惩罚性赔偿制度，对于切实保护弱势买受人的合法利益，有效制裁和遏制房地产交易中的欺诈和恶意违约行为，维护房地产市场的交易安全，促进社会诚信制度的确立均有重要意义。当然亦有学者指出：该制度并非是购房者的“保护神”，存在诸多不完善之处，比如未将购房人确定为消费者、未将卖方的其他欺诈行为纳入惩罚性赔偿范围、“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”将给予法官较大自由裁量权容易造成司法腐败等。诚然，再用心良苦的制度难免存在遗漏性和滞后性，但法律不是嘲笑的对象，而是裁判的准则。当务之急是如何理解好、执行好该项制度，使书本上之法变成现实中之法。为此，笔者对如何适用该项制度提出浅薄意见，以求教于方家。
一、 适用惩罚性制度的几个前提问题。
理论界和实务界关于商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任的争论，主要集中反映在能否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第49条的问题上。最高法院副院长黄松有答记者问时指出：“《解释》规定的惩罚性赔偿责任是以《合同法》第１１３条和《消法》第４９条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对《消法》第４９条规定的直接适用。《解释》所规定的惩罚性赔偿责任在适用条件和结果上都与《消法》第４９条的规定有所不同。”笔者认为，惩罚性赔偿责任制度是源于英美法系国家的一项制度，并非《消法》第４９条首创，该制度运用于不同民事领域，可以设计出不同法律规则。针对经营者的欺诈行为，《消法》确立了双倍赔偿责任；针对商品房买卖合同中出卖人的违约恶意和欺诈行为，《解释》确立了不超过已付购房款一倍的赔偿责任，两项制度不完全不同。以下问题是适用该制度的前提。
1、请求权主体是房屋买受人，即支付房款购买房屋的人，可以是自然人，也可以是法人或其他组织；购房目的可是生活消费，还可是投资增值。所购房屋必须是商品房，即房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的向社会销售的房屋，不包括二手房、经济适用房、集资房和农村房屋等。
2、适用惩罚性赔偿仅限于《解释》8、9条规定的欺诈和恶意违约行为以及14条规定的面积误差六种情形。其他欺诈与违约行为，如商品房质量缺陷造成无法居住；证书不全导致商品房存在重大权利瑕疵；房屋未经验收或验收不合格而谎称验收合格的；根本不能实现的欺诈性售楼广告等情形不适用惩罚性赔偿，出卖人只承担一般违约责任、而不能主张惩罚性赔偿。
3、欺诈和恶意违约达到“商品房买卖合同目的不能实现”和“合同无效或者被撤销、解除”程度，方能适用惩罚性赔偿。买受人缔约目的至少包括三项：按照约定时间领受房屋、正常使用房屋和取得房屋产权。出卖人有欺诈与违约行为但不影响买受人实现缔约目的的，不能适用惩罚性赔偿。进言之,买受人必须请求法院确认合同无效、撤销合同或者解除合同时，才能主张惩罚性赔偿。例如将售出的房屋抵押于银行，但交付房屋前消除抵押不影响买受人取得房屋的，不适用惩罚性赔偿。反之，出卖人未告知抵押事实，虽然买受人取得房屋，但是抵押权人主张抵押权致使买受人不能正常地占有使用房屋的，仍可主张惩罚性赔偿。
二、《解释》第8、9条规定的五种情形具体分析。
1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。
根据《担保法》第33条，出卖人可以将现房抵押于第三人；根据《适用担保法若干问题的解释》第47条，以依法获准尚未建造的或者正在建造的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效，故出卖人可以将已经售出但尚未转移产权的现房或期房进行抵押，依法办理登记手续后，抵押有效。依据物权优先原理，同一房屋上设定不同权利时，第三人的抵押权优先于购房人的债权，因第三人行使抵押权将致使购房人不能领受房屋或不能办理产权证书，商品房买卖合同目的不能实现，对出卖人的恶意违约行为，购房人可以主张惩罚性赔偿。当然，如果开发商破产，购房人将面临“房钱两空”之窘境，合法权益严重受损。
2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。
买卖合同订立后，但未交付标的物或未办理产权过户手续，商品房产权尚未转移，出卖人仍可就该商品房与第三人订立买卖合同。基于债权平等性，任何一买受人不享有优先于其他买受人的权利。因标的物唯一，出卖人只能择一买受人而履行。如果选择后买受人，则先买受人的缔约目的不能实现，可以请求解除合同，主张惩罚性赔偿。但是在出卖人作出履行选择之前，先买受人能否可以实现合同目和取得房屋尚处于不能确定状态，不能主张解除合同及适用惩罚性赔偿责任。另外，根据《解释》第10条，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋，其可以请求法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。
3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的。
预售合同买受人仅享有对未来房屋的期待权。为保障买受人合法权益、防止房地产开发商经营不善而不能交房和维护社会秩序稳定，国家对商品房预售实行严格管理。《房地产管理法》第44条规定了商品房预售的四个条件。《解释》为避免司法权与行政权的之间的冲突，将《房地产管理法》规定的四个条件归结为一个条件，即商品房预售许可证明。人民法院在认定商品房预售合同的效力时，对出卖人的预售资格应只从形式上进行审查，即对出卖人未取得商品房预售许可证明的，预售合同应认定无效；出卖人取得商品房预售许可证明的，预售合同认定有效。如果出卖人故意隐瞒没有取得预售许可证明的事实或提供虚假预售许可证明，预售合同属于无效或者可撤销合同，买受人可以主张惩罚性赔偿。但是根据《解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 [page]