竞拍来的房无法入住房地产拍卖瑕疵引发新纠纷

竞拍来的房无法入住房地产拍卖瑕疵引发新纠纷
2006年08月17日0918海南日报
随着拍卖事业的日益发达，寻常百姓参与拍卖的机会越来越多：你既可以参与竞拍，也可以委托他人拍卖。拍卖行想拍出最高的价格，而买受人想花最少的钱买到最好的东西，拍卖中这种利益博弈，让双方有意无意地忽略某些瑕疵，引发出房地产买卖中的新型纠纷。
买受人：出让地如何成了划拨地
法院：拍卖行未能核实有错
明明是出让地，却在拍卖中声称划拨地，那么土地过户中这笔出让金谁来付。经过诉讼，没有尽职核实的拍卖行最终因为瑕疵交了这笔学费。
案情回放
2002年10月，琼山法院与海南一拍卖事务所（下称拍卖事务所）签订委托拍卖协议，决定将府城镇凤翔路一栋三层楼房拍卖，当时载明为出让地。同年11月，海口一维修服务公司（下称服务公司）通过竞价，竞买到这栋房产及土地，成交金额233万元。据此，服务公司顺利办理了房产过户手续，但在办理土地使用权过户手续时被告知该地是划拨地，尚需补缴出让金40万元。为此，服务公司多次要求拍卖事务所补交该款，但没有得到答复。2005年3月，服务公司只好自己出资补交出让金，才将该地使用权过户到自己名下。
服务公司认为，拍卖事务所未能全面履行自己义务，致其蒙受巨大的损失，遂向法院诉求，要求拍卖事务所归还其垫付的土地使用权出让金40万元，并赔偿损失54万元。
拍卖事务所则认为，自己在拍卖过程中无违法违约行为，对后来才发现的土地使用权出让金也无过错。未预留土地出让金，是因为法院委拍资料表明拍卖土地是出让地，错在琼山法院审查不严而将出让金划给案件申请人中行琼山支行。中行琼山支行收取此款属不当得利。琼山法院、中行琼山支行对此均有过错，应共同承担赔偿服务公司土地使用权出让金的责任。
2005年10月，一审法院经过审理后认为，虽然琼山法院错将实为划拨地的土地当成出让地，但拍卖事务所未尽职责按照拍卖法的规定，对委托人所提供的资料进行核实也存在过错，应承担相应的民事责任。但原告在竞买成交后，已顺利办理房产过户手续，该土地使用权过户手续迟延办理，不影响服务公司对该房产的正常使用，赔偿损失的主张没有事实根据和法律依据。一审判令拍卖事务所支付土地出让金40万元及利息。
一审宣判后，服务公司与拍卖事务所均提起上诉。经过二审法院调解，在拍卖公司支付52万元后，服务公司放弃了其他诉求。
律师点评
海南瑞来律师事务所廖晖律师个人认为，本案主要涉及到拍卖财产的瑕疵问题。执行中拍卖的财产，一般都不是全新的或第一手的财产，在这种情况下财产自身潜在的瑕疵就有可能对财产的价值造成影响。该案例中由于拍卖公司没有对拍卖标的进行核实，造成竞买人补缴出让金40万元，这个责任是拍卖公司的义务。因为《拍卖法》第四十二条规定：“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。”
买受人：拍来的大厦无法经营
法院：安置下岗职工超出规定
经过激烈竞标拍来的大厦，却因职工安置问题无法正常经营。面对拍卖公司负责安置职工费用承诺，法院认为超出了法律规定。正因如此，发现重大瑕疵的买受人并没得到赔偿。
案情回放
2002年12月，海南一拍卖有限公司（下称拍卖公司）接受农行海南省分行营业部委托，公开拍卖其位于海口市和平南路的“六合大厦”整幢大楼的房屋产权。2003年1月，拍卖公司与海口一运输服务有限公司（下称运输公司）签订竞买协议，约定“六合大厦现有的职工安置问题，按照省政府的有关规定进行安置，所需费用由委托方负责。如委托方不负责，则由拍卖公司负责职工安置问题费用”。
2003年1月，拍卖公司公开拍卖六合大厦房产权，运输公司以1600万元价格竞得，并办理了过户手续。但原六合大厦员工因安置费没有得到解决，四处上访申诉，使其无法正常经营。运输公司因此不愿交纳拍卖佣金44万元及代办费4万元，拍卖公司遂诉讼至法院。
2004年8月，法院经过审理后认为，关于职工安置问题及补偿费用由拍卖公司承担的约定，超越了公开拍卖标的物的范围，违反了拍卖法的有关规定，该条款应属无效。职工安置及补偿费用，国家劳动法、地方法规有明确的规定，此问题应由劳动管理部门协调解决，拍卖公司并无法律上的义务。运输公司违约在先，因此一审判令支付拍卖佣金44万元及代办费4万元。
律师点评
海南瑞来律师事务所廖晖律师个人认为，本案主要涉及到的是合同法中关于拍卖合同效力的问题，本案中运输公司以1600万元价格竞得了六合大厦，并办理了过户手续。即拍卖合同中合同标的已经履行完毕，合同已经生效。但是关于职工安置问题及补偿费用由拍卖公司承担的约定，超越了公开拍卖标的物的范围，违反了拍卖法的规定，该条款应属无效。根据《合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”由于运输公司对该条款的签订也负有过错，所以该条款的无效并不能避免运输公司支付拍卖佣金的义务。
买受人：竞拍的房子无法居住
法院：了解瑕疵风险自担
拍来的12套住房却无法入住，法院并没有支持买受人关于瑕疵的诉讼，原因就在于拍卖行事先已经告知住房的瑕疵。
案情回放
2004年4月，王先生通过拍卖竞买得到中行文昌支行委托海南一拍卖有限公司的12套房产的所有权，并办理了过户手续。但他领取房产证后，发现上述房产已有人居住，无法顺利接收。遂诉请法院，要求银行和拍卖公司将房产交到他的手里。
银行和拍卖公司在答辩中称，王先生是在了解竞买标的瑕疵，即有职工居住，清场困难的情况下，与他们签订的竞买协议的。而他们的义务，提供现有资料协助王先生。现在他们已提供了现有资料协助他顺利办理了过户手续，已全部履行了其应尽的义务，并无不当。[page]
法院据此驳回了王先生的诉讼请求。
律师点评
海南瑞来律师事务所廖晖律师个人认为，本案所涉及的是竞买人对其风险责任如何承担的问题。一般来说我们在拍卖合同中主要由委托拍卖合同、拍卖服务合同和买卖合同三部分组成，其中合同主体有委托人、拍卖人和竞买人三方。委托拍卖合同是委托人与拍卖人之间订立的明确委托人与拍卖人权利义务关系的民事合同；拍卖服务合同是拍卖人与竞买人之间达成的有偿服务合同，基于此合同，拍卖成交后，拍卖人有权向最高应价的竞买人（买受人）收取佣金；拍卖中的买卖合同是拍卖人与买受人之间因拍卖成交而达成的转让拍卖标的所有权的民事合同。与一般买卖合同不同的是，拍卖标的的买受人和拍卖标的的转让价格，是通过拍卖的方式来确立的。基于双方平等的民事主体关系和契约神圣的原则，如果拍卖人在拍卖前已经向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，而竞买人对此不表示异议，则在此过程中所发生瑕疵的责任也都应该由竞买人来承担。该案的竞买人王先生是在了解竞买标的有瑕疵的情况下，与拍卖公司签订的竞买协议，所以法院驳回了王先生的诉讼请求。
相关链接
《拍卖法》第18条要求，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。《拍卖法》第61条规定，拍卖人违反本法第18条第二款的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿