王某和余某是结婚近10年的一对夫妻，婚后王某在外经商打拼事业，余某则辞职在家做“全职太太”。2009年，夫妻二人为投资需求，在某高档小区购买了一套商品房，考量到王某本身工作需要，该房产登记在王某一人名下。2013年，王某和余某的婚姻因种种原因走到了尽头，在双方协商办理离婚手续的过程中，余某发现2009年购置的房产，王某已于2012年通过中介将房屋出售给张某。余某本身并无经济来源，离婚时面临名下无任何财产可供分割的状况，无奈之下，余某准备起诉到法院要求追回该处房产。余某疑问，对于夫妻一方擅自出售共同房产的情形，这种情况应该如何处理?
沂蒙晚报特邀律师姜涛：根据《婚姻法解释(三)》第17条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”从该条文可知，夫妻一方出售共有房屋的前提是必须经得另一方同意，但鉴于夫妻关系的特殊性，牵涉到家事代理权等问题，第三方与夫妻之间进行交易往往在书面形式上会存在一定瑕疵。因此，对于认定夫妻一方是否同意时，往往不用追究一方作出同意的意思表示形式，口头、电话、书面甚至在出售事宜已经默认同意都可视为已征得另一方同意。《婚姻法解释(一)》也作出了规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。对于认定买受人在购买夫妻共有房屋时，是否主观为善意?对于买受人而言，房屋权属登记是其作出判断的关键，只要买受人对于房屋权属登记等方面尽到基本的注意义务，如在前述案件中，房屋证登记所有人与签订房屋买卖合同的转让方均为王某，应推定买受人以尽到了注意义务。在本案中，王某将夫妻共有房屋擅自转让给第三方张某，只要张某在购买该房屋时主观上为善意，向王某支付了合理的房屋转让款且房屋已完成过户登记，则余某无权从张某手中要回该房屋，但余某可以要求王某赔偿其相应损失。
