未满五年的经适房不能过户交易
作者：方令航发布时间：20090304责任编辑：许晓燕来源：金华晚报本报讯（记者方令航）经法院裁定的房产为什么不能过户？难道法院的民事裁定书和协助执行通知书不管用吗？本报2月9日报道了外来务工人员小郑拍卖下市区一套住宅，可是迟迟办不出房产证的烦恼。经过多方交涉，最后发现这套房屋暂时还不能过户交易是因为该房是经济适用房。
“这套房子现在不能受理交易办出产权证，因为它不是普通商品房，按照有关规定享受经济适用房优惠政策的房产，在取得房屋所有权证和土地使用证5年内不得上市交易。由于该房屋所有权证和土地使用证均未满5年，所以暂时办不出产权证，我们只能办理房屋所有权转移预告登记。”市房地产交易办证中心副主任陈俊告诉记者，目前只能先给小郑办理房屋所有权转移预告登记，满5后再过户办产权证。
《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。当完成预告登记后，买卖双方成为一种准物权关系，只有完成房屋的实际登记，准物权才能转化成现实物权。
“市区还有不少属于安置小区的业主，也向我们咨询经济适用房的二手房交易问题。”市城市售楼中心有关负责人朱浩民告诉记者，如某安居小区是2003年组织建设的经济适用房，按理说现在可以上市交易了，可有的业主却拖着一直没办理房产证，直到想卖房了才来办证，但如果取得房产证和土地使用证的时间不满5年就不能上市交易。根据规定，购买经济适用住房满5年可以上市交易，但买房5年内由于各种原因需要交易只能出售给政府。朱浩民解释说：“比如说有的家庭由于突发事件急需用钱，有的因为迁往外地不再需要这套经适房了，那么即使不满5年，经适房也是可以交易的，但只能卖给政府。未满5年以经济适用住房抵偿债务的，登记机关应当在5年届满后办理转移登记手续。”
未满5年是经济适用房上市交易的门槛，作为享受政府资源的一种保障性住房，政府实际上并不鼓励经济适用住房直接上市交易。对于像小郑这样，购买目前不能过户交易的经适房，要办理贷款、按揭什么肯定是不行了。小郑以该房屋不能交易为理由，要求拍卖公司退房或者赔偿相关损失。
拍卖标的原系未满5年的经适房，这属于拍卖标的物的瑕疵，委托人应当向拍卖人说明，然后由拍卖人向竞买人说明。法院方面最后组织调解，由拍卖公司一次性向竞买人小郑支付一笔补偿，以弥补该房屋要满五年才能过户而造成的损失。在记者的帮助下小郑接受补偿，办好了房屋所有权的转移预告登记。
