在高档公寓中，酒店式服务公寓不同于普通高档公寓，它是提供酒店式管理服务的公寓。在传统的市场中，酒店式服务公寓基本只租不卖，如雅诗阁、国贸等，出售的项目仅在近几年才出现，如：旺座、鼎极·嘉华世纪等。据统计，到今年第二季度末，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式服务公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。主要集中在六个主要城区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80%，酒店式服务公寓市场出租平均报价为每月每平方米24.5美，几乎是普通高档公寓的两倍。根据世邦魏理仕提供的资料，在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住使用。他们希冀在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
兼具酒店与公寓之长
有关人士认为，酒店式服务公寓之所以有较高的租价，是与其自身优势分不开的。酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。
其实酒店式服务公寓的独特优势早已显现。近两年，在京城的高档公寓租赁市场中，租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势锐不可当，有些物业租金跌幅达50%以上，然而，类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到5%。显然，与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。
未来竞争靠物业
酒店式服务公寓占有优厚的市场条件，以至这几年在市场上快速发展，市场上自称是酒店式服务公寓的项目不少，但据欧思诺集团主席王南森说，在北京真正能称得上是酒店式服务公寓的不过20家。他认为一个被公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间，甚至项目能否最后成功，还要看以下六个方面：一看位置，是否具备可持续发展潜力;二看品质，建筑设计、内部装修等是否符合客户需求;三看管理。既有奉献精神，又有品牌效益;四看完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有;五看推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础;六看整体经济的发展态势。
戴德梁行住宅部经理任亚东认为，前几项条件在目前大多数酒店式公寓项目中都有体现。拿鼎极来说，长安街沿线土地供应的稀缺限制了高档物业的增长，在国际俱乐部和丽园之间，走中档路线的鼎极正好填补了区域市场的空白。但让一个有基础的项目发挥其最大的价值，关键在于其后期的物业管理水平，这也是他们竞标鼎极独家代理权的重要原因。第一太平住宅部经理司马杰也表示，在租务市场中，客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量。提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回报。除国贸物业外，以国际知名酒店管理品牌“欧思诺”为代表的其他国际性知名物业管理集团也对京城的高档住宅“情有独钟”。在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点。
