公房承租人变更时关于“共同居住人”如何界定？
房产物业杨莹仇彬戎2010-3-1
【案情】
长子和次子的户口都在父亲承租的公房户籍内,次子早年搬出(累计居住时间超过两年),近十多年都是长子三口与父亲共同居住,但是次子的户口一直没有迁出。请问父亲去世后,次子属于共同居住人从而享有继续承租该处公房的权利么
评析：此案涉及公房承租人变更时“更同居住人”如何界定的问题
【相关法律法规】
（1）《合同法》第234条规定：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
（2）《城市房屋租赁管理办法》第11条第3款规定：住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条第（五）项规定：承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。
【法理依据分析】
次子是否具有继续承租该处公房的权利，决定于其是否属于法律上规定的“共同居住人”，故“共同居住人”的认定标准是解答您问题的关键。本案中，根据我国法律的规定，次子长期未与承租人共同居住，不享有继续承租该公房的权利。从立法本意来看，确认房屋租赁关系中共同居住人的继续承租权，特别是公租房共同居住人的继续承租权，主要是为了保证除了承租房屋以外别无其他住处的共同居住人，在承租人死后或户口迁出后仍然可以在房屋中继续生活，防止发生“有家不能回”的惨剧（学理上将这一共同居住人的这一利益概括为“居住权”）。因此，我认为“共同居住人”应当是“原承租人死亡时与其共同居住，且在他处没有固定住所的人”，而曾经与其同住但早已搬出的人，即使曾经共同居住的时间超过法律所规定的两年，也不应当享有继续承租权。
【具体解决方案】
所以在这个问题上次子不应该享有继续承租该公房的权利，可以予以拒绝其权利要求。
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