承租公房货币补偿拆迁款的分配
作者：李国蓓律师
（本文仅针对城市房屋拆迁当中对承租自管公房拆迁货币补偿方式的款项如何分配一题进行探讨，纯属个人意见。不包括城市私有房屋、直管公房以及其他方式因转化而享有产权的房屋的拆迁补偿安置问题。）
房屋拆迁是指因国家建设、城市改造等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位对规划范围内的现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆除，并对房屋的所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。实践中，房屋拆迁主要包括城市房屋拆迁和农村房屋拆迁两种。由于二者所针对的土地所有权性质不同，各自有相应的法律、法规进行调整，因此补偿范围和标准是不同的。
城市房屋拆迁根据房屋的权属性质为分私有产权和公有产权房屋。城市公有产权房屋采用租赁的方式由符合条件的承租人承租，在拆迁时承租人因丧失了对房屋的使用权而享有一定的补偿、安置的权益。公有房屋根据房屋产权人的主体不同，分为直管公房和自管公房。直管公有住房是指房屋的所有权归区、县人民政府所有，指定有关单位管理的公有住房，因相关地方法规的规定，一般该种房屋需出售给房屋承租人后以该承租人作为产权所有人进行拆迁补偿，在补偿标准上除按规定应当上缴财政部分外与私有房屋没有差异，在此不作为讨论的对象。自管公有住房是指机关、企业、事业单位自行管理的公有住房。该种房屋遇拆迁是否由承租人先行购买由产权单位自行决定。因此，当产权单位未将房屋出售给承租人，通常由公房承租人作为三方协议（即拆迁方、房屋所有人、承租人）的一方与另外两方订立拆迁补偿安置协议，租赁双方仍保持租赁关系；或者由房屋的所有人通过协议收购承租人依法享有的公房使用权或者异地安置而解除租赁关系。
在城市房屋拆迁当中，拆迁款补偿（仅指对被拆房屋的评估值部分）引发的纠纷当中，争议最大的就是拆迁款应归谁所有。《物权法》的颁布让人们对不动产物权登记效力产生了更深刻的认识，基于不动产所有人对不动产所享有的占有、使用、收益和处分的全部权能，产权证上的权利人就是
拆迁款的所有人，对此几乎不持异义。但是公房承租人所获得的拆迁补偿款（特指租赁双方解除租赁关系被拆迁人给予承租人货币补偿的补偿款）就是承租证上的权利人的私有财产吗？基于某种权利所有的惯常思维，很多人都认为该补偿款是公房承租人的个人财产或夫妻共同财产，对此，笔者持不同的看法。
首先，承租人因公房拆迁所得的补偿是对使用权的一种补偿而非所有权的补偿。房屋使用权的来源是基于一定的身份隶属关系和家庭实际状况的综合评定标准而享有的权利，实践中大多数并非对于承租证上的承租人个人应享有的权利。
其次，补偿标准不同。在补偿产权所有人的补偿款中包含房屋的重置成新价和区位补偿价，其权利来源的基础是基于权利人先行的出资购买或建造行为。但是对于承租人的补偿上述两项仅是计算的基数，并不是补偿结果，权利来源是“承租”这种民事法律行为。
再次，公房承租过程当中，家庭成员的更迭是无意思表示的事实行为；其他人员的入户、分户是户主（一般为承租人）有意思表示的同意或协助行为。通过这些民事法律事实使得家庭成员或非家庭成员但构成同一户口的数人共同享有居住的权利，这些人与房屋的所有权人之间存在的是一种事实上的租赁关系，与承租人之间基于法律规定或承租人的事先同意行为存在着共享权利的基础。
综上，笔者认为，在该特定条件下的补偿款应是与承租人构成同一户口的实际长期居住（一般指一年以上）的同住人所共有。此观点并非空穴来风，在《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十四条是有类似的表述的，可惜的是由于其效力等级不高，并不能普遍适用其他地区，但至少在处理基于公房承租拆迁补偿纠纷的法律事务当中还是有一定的指导作用的
