公房拆迁常见的权益纠纷
2008.07.28 b05版：律师说法稿件来源上海法治报
□上海 律师 赵建高
公房拆迁协议由承租人签
房屋遇到拆迁时，有权利和拆迁人谈判并签订补偿安置协议是被拆迁人维护自己合法权利的首要条件。一般来说，房屋归谁所有，谁就有权利对涉及自己财产权利的行为进行处置。因此，对于产权房来说，一旦房屋遇拆迁，有权利和拆迁人进行谈判并签订补偿协议的就是产权人。被拆迁的房屋属于公有租赁房屋时，谁享有和拆迁人谈判签约的权利呢？
《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。也就是说拆迁公有租赁房屋的，拆迁人要和房屋的承租人签订补偿安置协议，该房屋内的其他居住人，虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益，但无权和拆迁人签订补偿安置协议。
现实生活中，因公有租赁房屋拆迁产生的纠纷很多，但大多都是因为享有签约权利的承租人对被拆迁房屋获得的补偿后，私自处分或欲占为己有而引起的。公有房屋的租赁权其实是居住权利的体现，其可以转化为财产权利。享有对该房屋居住权利的人员，对因该房屋引起的财产权利，均享有一定份额。那种认为承租人就是房屋唯一权利人的观点是错误的，是对物权的误解。
“空挂户”一般不享有权益
公有房屋承租是社会历史遗留的产物，也是社会福利性质的房屋安置方式。承租人租赁房屋后，与其同住的家庭成员和承租人一样享有该房屋的居住使用权。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住的家庭成员可以继续履行承租。《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十四条规定“拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有”。这里提到了“同住人”的概念，上海市房屋土地资源管理局关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知中，明确该《细则》中的“同住人”是指以下人员：
1、在被拆迁居住房屋处有本市常住户口；
2、拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上（特殊情况除外）；
3、本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。
当房屋动拆迁补偿款分割产生纠纷时，究竟如何认定“同住人”资格呢？市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定，有下列情形之一的人，也视为同住人：
1.具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；
2.一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；
3、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的；
4、房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。
（二）有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：
1、将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；
2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；
3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。
从上述解释可以看出，所谓的“同住人”就是指在承租的房屋内有本市常住户口，且在该房屋内实际居住的人员，实践中“空挂户”的人员一般不能认定为同住人。
承租人死亡如何确定后继者
在公房承租人死亡后，其他居住人往往对承租人身份展开争夺。因为承租人是谁决定了谁有权和拆迁人签订拆迁补偿安置协议。而法律规定也明确，公有居住房屋的承租权某种意义上讲具有继受性，并不因承租人的死亡而丧失，其生前的共同居住人或者配偶、直系亲属可以继续履行租赁合同。那么究竟谁应该认定为新的承租人呢？
《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。也就是说原承租人的家庭成员中具备与原承租人共同居住两年以上的家庭成员都可以继续承租。
《上海市房屋租赁条例》及市房屋土地资源管理局颁发的《关于印发贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见（二）》对由谁作为新承租人的先后顺序作了具体规定。根据规定，首先是由承租人家庭内部协商来确定由谁担任新的承租人，若协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；
（三）原承租人的父母；
（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。
回沪知青及子女有拆迁权益
按上海市相关规定的回沪政策，知青及其子女首先必须在沪落实户籍，故不少知青及其子女投亲靠友将户籍迁入亲属朋友家中。因户籍地住房紧张，知青及其子女只能在外借房居住，故“人户分离”的现象较为普遍。平时尚能相安无事，一旦户籍地房屋遇动拆迁，知青及其子女为房屋安置补偿款问题，极易与在沪亲属一方产生纠纷。
回沪知青及其子女因“人户分离”，不能满足相关法规对同住人“实际居住生活一年以上”的要求。
市高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第五条第一款第3项规定：“在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的，可被视为同住人”。回沪知青及其子女的情况即符合该项规定，属“同住人”的一种“特殊情况”，有权分得房屋安置补偿款。
但如果回沪知青及其子女在户籍迁入被拆迁房屋处时曾作出承诺，对拆迁房“只报户口，不享受居住等权利”的，则应按照上述《解答》第六条规定处理，即应认可该承诺或协议的效力，此时回沪知青及子女便无法享受拆迁安置补偿。[page]
拆迁安置补偿的分割原则
相关法规规定，被拆迁房屋获得的补偿应归房屋承租人及其所有共同居住人（同住人）所有。本市拆迁单位在实际操作中还给予了设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费、购买配套安置房奖励费等费用。根据市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定，拆迁补偿款在承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但承租人具有以下两种情形的可以酌情多分，即：
1、承租人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活；
2、承租人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的及对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的情况下，可以酌情多分。
而因拆迁产生的除被拆迁房屋补偿款之外的搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当在拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。
拆迁安置补偿是否属于遗产
根据《中华人民共和国继承法》第三条规定，遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的收入、房屋和其他合法财产。也就是说遗产必须符合三个条件：
第一，必须是公民死亡时遗留的财产；
第二，必须是公民个人所有的财产；
第三，必须是合法财产。只有同时具备这三个条件才能成为遗产。
因房屋承租人并不是公有房屋的所有人，对该房屋只有居住使用的权利而无所有权，不属于其个人合法财产。承租人若是在房屋拆迁前身故，他因为原承租人身份无法获得的补偿，这一身份利益也无法作为遗产分割。
律师提示
公有租赁房屋的房屋产权本身就不属于承租人，因此不属于个人私有财产，其补偿原则不同于产权房的拆迁补偿。
因为公有租赁房屋承租人和共同居住人（同住人）对该房屋都具有同等的居住使用权，在该房屋拆迁时，拆迁人要解决的也是房屋内原有居住人口的权益。因此，公房拆迁时，拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。
但由于法律上规定和拆迁人谈判并签订房屋拆迁安置协议的主体只能是房屋承租人，这样就可能造成承租人权利的膨胀，签约后领取补偿款便占为己有，或少分给其他共同居住人，这样矛盾不可避免。共同居住人一旦遇到这样的情况，可以拿起法律武器维护自己的合法权利。
链接
与城市房屋拆迁相关的法规
《城市房屋拆迁管理条例》
第二十七条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
第三十一条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》
第五十四条拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。
《城市房屋租赁管理办法》
第十一条住宅用房承租人在租赁期限内死亡的。其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。
《上海市房屋租赁条例》
第四十一条房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：
居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。
租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。
