房地产估价机构重装上阵

按“谁委托，谁付费”的原则，商业银行作为房地产抵押估价的委托人将会承担估价费用，这也能在最大程度上保障银行信贷资金的安全。

　　由建设部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合制定的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》及配套的技术规则《房地产抵押估价指导意见》于春节前对外发布，一时之间在节前历来平淡的行业内产生极大反响，各家媒体与网站纷纷予以关注。有业内人士称，两个文件的颁布，是房地产宏观调控的有力措施，将从源头上防范银行信贷风险。

　　据悉，《指导意见》将于3月1日正式实施。

　　合力规范抵押评估

　　根据三部委《通知》的要求，房地产抵押估价原则上将由商业银行委托；房地产估价机构的选用，也将由商业银行内信贷决策以外的部门择优决定。

　　“从估价机构的角度来说，这是最明显的一个变化”，建设部参与《通知》和《指导意见》制定的相关负责人在接受本报记者采访时表示，按“谁委托，谁付费”的原则，商业银行作为房地产抵押估价的委托人将会承担估价费用，这也能在最大程度上保障银行信贷资金的安全。

　　业内人士介绍，银行在以往放贷的过程中会要求借款人委托估价机构进行抵押评估，以确定发放贷款的额度，因而，房地产企业为了获取更多的抵押贷款，往往要求估价机构对其抵押物进行“高估”。另一方面，虽然评估费用由借款人承担，但商业银行在贷款的过程中仍然处于“主动”地位，会出现指定评估机构，强制评估等干涉估价过程的不规范行为，甚至还会向估价机构收取各种名目的费用和“回扣”，这都使得估价结果不能独立，客观，公平，扰乱了估价市场秩序，使银行信贷资产安全得不到保证。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强博士认为，《指导意见》进一步完善了房地产估价技术标准体系，提高了行业自律组织加强自律管理的能力。“这可以有效发挥房地产估价在防范金融风险中的作用，进一步理顺银行等金融机构、借款人与房地产估价机构间的关系。”

　　有效防范信贷风险

　　据不完全统计，2004年仅全国100多家一级房地产估价机构评估的抵押房地产总价值就达11826亿元。抵押估价行为不规范无疑将会给金融部门和房地产管理部门带来极大的潜在风险，影响银行资产的信贷安全。

　　建设部住宅与房地产业司权属与市场管理处负责人介绍，为了解决这一实际问题，并结合2005年的宏观调控以及对房地产市场秩序的整顿，特别是打击商业贿赂方面的新任务，三部委近日联合发布了《通知》和《指导意见》。

　　结合抵押估价市场的形势以及国内金融市场的变化，她表示，2003年11月，中国房地产估价师学会和香港测量师学会签署协议，实现了内地房地产估价师与香港测量师（产业）的资格互认，香港估价机构进入内地执业的障碍扫除了，这意味着国内估价市场的竞争会日益激烈，提高行业的业务水平和规范作业水平，提高国内估价行业的竞争实力已成为当务之急；而按照中国加入世界贸易组织时的承诺，2006年11月中国将对外国银行全面开放金融市场。这就要求中国的商业银行必须提高风险防范能力，监管部门也要提高监管能力。

　　“这也是与国际惯例接轨”，她同时介绍，从市场经济发达国家的经验看，房地产业与金融业关系密切，一个国家的房地产价值一般占到其总财富的50%-70%。房地产业与金融业的结合，主要通过房地产抵押实现，准确评估抵押房地产的价值是房地产抵押权实现和保障信贷资产安全的重要前提。国外的金融监管机构和相应的行业管理部门对关系到国家金融信贷安全的估价体系管理十分重视，美国五大金融监管机构也曾同时发布《估价业务独立声明》，从一系列环节上加强对估价师独立性的强化和细化。在我国商业银行市场改革步伐不断加快的过程中，更需要进一步强化对信贷资产安全的管理。[page]

　　“当时考虑，房地产市场和金融市场关系密切，特别是在宏观调控后，房地产企业由于资金链紧张，千方百计向银行套贷，不规范的情况就会产生。”该负责人认为：“从管理的角度来讲，靠一个单独的管理部门不能从根本上解决问题。因此，相应的政府部门明确自己的法定职能，各个部门合力从不同角度来规范，以抵押估价为切入点，合力管理、共同规范，只有这样，才能够使评估机构得到规范健康的发展，商业银行才能有效防范抵押贷款风险，保障信贷资产的安全。”