深圳房地产司法委托评估中的误区

随着法制规则向各个领域的延伸和渗透，各类经济纠纷、司法委托的评估不断增加，在房地产估价中，房地产估价师如果对有关政策法规或是估价理论理解得不够透彻，就会陷入怪圈，步入误区。

　　一、拍卖底价比应补地价还低

　　房地产司法委托评估中，最常见的一类估价就是拍卖底价的评估，该类评估的技术路线是先评估出估价对象的正常市价，然后调查了解当地房地产拍卖市场行情，对比类似房地产的拍卖市场成交价格比正常市场价格偏低的幅度以确定折扣率，最后以正常市价乘以折扣率，得到拍卖底价。

　　对于土地来源是行政划拨的房地产，深圳市拍卖行的惯例作法有两种：

　　1、以完全商品房的拍卖底价为依据进行拍卖，拍卖后，从拍卖款中扣除应补地价及卖方税费，剩余的拍卖净值才由债权人或业主受偿。

　　2、以房地产的权益价格（即完全商品房的价格减去应补地价）的拍卖底价为依据，拍卖后由竞买人另外补交地价。

　　由于完全商品房的正常市价比较容易取得，而惯例1的拍卖方式在拍卖实务中也更多地被运用，所以，实务中按照惯例1去模拟的估价技术路线有时就会出现以下问题：案例：某写字楼的土地来源是行政划拨，应补地价为2900元／平方米，该写字楼在估价时点的正常市价（完全商品房市场价格）为4000元／平方米，同类写字楼房地产拍卖成交价是正常市价的70％，这时拍卖底价若取4000×70％＝2800元／平方米，就比应补地价还低100元／平方米。

　　对于这类问题的解决，常见有两种方法：1、根据《城市房地产管理法》，划拨土地使用权必须补办出让手续才能转让。按照估价的合法原则，最后确定的拍卖底价应至少等于应补地价，即2900元／平方米。

　　2、案例中的拍卖底价是将含应补地价在内的正常市价整体打了一个折扣，而实际应补地价并不减少，所以，上述拍卖底价可按以下测算得到：拍卖低价＝（正常市价－应补地价）×70％＋应补地价＝（4000－2900）×70％＋2900＝3670元／平方米笔者认为，方法2处理的结果是认同下面这个事实情况：拍卖底价是正常市价的3670÷4000＝91.75％，与通常拍卖市场的实际偏低幅度不符，也就是说，以这个价格作底价根本拍卖不出去。笔者认为，方法1既坚持合法原则，又符合市场规律，不失为一种解决的办法。

　　二、应补地价－实际补交地价＝△，出现的余额△归谁？

　　拍卖目的的估价结果通常如下：

　　　拍卖底价总值应补地价预计税费拍卖底价净值　___　　①②③④　

　　应补地价是合同上已签定的或按正常土地标准算出的。

　　一般来讲：④＝①－②－③但是，实务中经常遇到实际补交地价随付款方式的不同而不同，比如一次性付清可打折等，从而出现余额△＝应补地价－实际补交地价。这时采取不同的拍卖方式，△的归属也不同。

　　拍卖行若以拍卖底价总值①为依据进行拍卖，拍卖后直接从拍卖中扣除应补地价，则△归卖方（债权人或业主）所有；拍卖行若以拍卖底价净值④为依据进行拍卖，由买家另外支付需补地价，则买家可少付，相当于余额△归买家所有。

　　当余额△金额比较大的时候，买卖双方事后会就余额△的归属问题重新向法院申请裁定，法院也会对原来的评估结果提出质疑。

　　其实，这个问题的关键在于拍卖行究竟应该以拍卖底价总值为依据？还是以净值为依据？评估报告结果中拍卖底价总值、净值同时出具是否适当？

　　看法1：《城市房地产管理法中》规定，划拨土地使用权来源的房地产转让时，由买受人补交地价。那么，拍卖时，就应以拍卖底价净值为依据进行拍卖，然后由竞买人补交地价。显然余额△归竞买人所有。

　　看法2：由于商品房市场较为成熟，拍卖底价总值与净值相比，市场可比程度高，价格直观，易于估算，易于被买家认同。[page]

　　而拍卖底价净值难以单独估算，它依赖于拍卖底价总值与应补地价及税费之差额的测算，如果应补地价及税费发生变化，则拍卖底价净值就会随之改变。反过来，如果以拍卖底价净值加实际应补交地价及税费推导得出的另一拍卖底价总值，未必符合类似房地产拍卖市场行情。所以，笔者认为，拍卖时，应以拍卖底价总值为依据。出具的报告结果，除正常市价外，有拍卖底价总值即可，并说明所含参考应补地价及税费为多少。

　　列示如下：

　　拍卖底价总值×××元（含参考应补地价及税费×××元）

　　笔者认为，既然由市场模拟出来的拍卖底价总值，更易为市场所认识，因此余额△归卖方（债仅人或业主）所有。

　　我们还可以举一个例子来验证上述结论是否正确。假如拍卖时点与估价时点的应补地价政策发生了变化，拍卖时点应补地价有了优惠，从而产生△＝应补地价－实际补交地价，那么在拍卖时点，房地产的权益价格＝评估总值－实际补交地价，由于实际补交地价比原应补地价少了，那么归属于原产权人的房地产的权益价格就提升了，若市场保持平稳的话，所提升的权益价格则刚好是△，所以△归卖方所有合理。

　　三、房地产的权益价格≠房地产的市场价格

　　司法委托的评估中，不仅要评估出房地产的市场价格，而且要评估房地产的权益价格。有时候权益价格≠市场价格，常见例子如下：①只付了部分楼款的房地产（没有房地产证，只有购房合同及付款凭证）

　　房地产的权益价格＝房地产的市场价格－尚需支付的楼款。

　　②欠付多年物业管理费的房地产房地产的权益价格＝房地产的市场价格－所欠管理费③尚未缴清地价的房地产房地产的权益价格＝房地产的市场价格－欠缴地价款④共有房地产其中某一权利人相对于该房地产的权益价格＝房地产的市场价格×权利份额上述房地产的市场价格是在估价时点上的市价，如果市场价格跌幅较大，或者所欠费用不断增加，可能出现等式右侧为零或负值的现象，这时，只能认为该房地产在估价时点上的权益价格为0.由此可见，权益价格并非等同市场价格，评估时应分别列出。

　　四、法律关系错综复杂

　　——拍卖评估与纠纷评估相混淆——司法工作范畴与评估范畴相混淆司法委托的评估中，有些是为了裁决纠纷，有些是为了拍卖和处置，估价师接受委托时，一定要搞清估价目的，以及相关案子的来龙去脉，然后才能确定本次评估的价格内涵以及估价技术路线，否则就会出现差错。

　　案例：开发商（甲）将其拥有的一宗地的土地使用权抵押给银行（乙），后由施工单位（丙）垫资完成了桩基础。甲丙因桩基础成本的多少产生纠纷，甲方一直没有支付，两年后，由于（甲）未能偿还贷款，需要强制拍卖该宗地及地上物，这时宗地规划有改动，桩基不再适用，法院希望评估公司评估出拍卖底价，并分别算出归属于银行与施工单位的金额。

　　对于此类评估，估价师应注意把握尺度，只做估价师职责范围内的事，不可以眉毛胡子一把抓，越职论事。上例中，我们可以分两步走：第一，先评估出两年前已投入的桩基础的成本价格，为甲丙纠纷的解决提供参考依据。我们这时所确定的价格内涵是“桩基础的成本价格”。估价技术路线是参考两年前的造价标准以及已投入的工程量。

　　第二，评估宗地及地上物的拍卖处置价格，价格内涵为其在拍卖市场最有可能的承接价格。这时，当然不能采用宗地价格加上桩基成本价格的估价方法，因为该宗地又有了新的规划，已投入的桩基础不再适用。应以假设开发法为估价路线，该桩基础不但形成不了价值，反而对宗地的价值形成负面影响，空地比其更好用，因此出现已完成桩基的宗地价小于空地价格的现象。

　　笔者认为：估价师只需对上述两个价格进行评估，至于对估价结果的合法分配问题属于司法工作范畴，应由法官来把握。[page]

　　五、装修价值的不同考虑

　　案例1：对于赔偿承租人装修价值的评估，首先需要了解房地产的产权情况，以及估价时点前几年房屋装修的次数及标准，注意界定出承租人的装修时间和装修范围，然后，依据重置成本结合成新率，即可得到结果。但是，实务中经常会遇到当事人双方为要补偿的装修范围争执不休，因为有些装修并非是现承租人装修的，而是前几轮承租人留下来的，应该已归业主所有，在此不必赔给现承租人。

　　但暂时剥离不出来，这时，我们只能对估价时点上的全部装修进行评估，分别给出重置价、成新度、现值，并在报告中声明：只估装修市值，不议权益归属，提供证据保全，为以后裁决提供参考依据。

　　案例2：房地产拍卖目的的评估，其装修价值不能按其实际市场价值全部考虑，只能适当考虑，因为买家未必认同这个装修风格，考虑的比例要依不同房地产类型，具体装修情况以及市场对于这种装修风格的认可程度而定，不可一概而论。

　　案例3：法院将债务人的房地产以物抵债后，仍不够偿还债务，债务人（某装修公司）在征求债权人同意的情况下，按债权人的设计要求对已抵债房地产进行了全新装修，拟用装修价值继续偿还债务，该项以装修抵债的评估中，对于装修价值可以按照市值完全考虑，不必折减。

　　总之，司法委托的评估，法律关系、产权关系错综复杂，各种资料又往往残缺不齐，政策性强且变动较大，稍不注意就会陷入误区，所以，评估时应该特别小心谨慎。