拆迁评估中房屋法定用途的确定

　新的《城市房屋拆迁管理条例》规定了房屋拆迁按照市场价值补偿的原则，这使得房地产估价在拆迁过程中起到十分重要的作用。

　　房屋拆迁是一项政策性很强的工作。房屋拆迁估价不仅涉及估价理论和方法等具体技术问题，最重要的，是政府政策的影响在很大程度上决定了估价的思路和方向。

　　拆迁估价的市场标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被拆迁房屋的公开市场价值，指的是市场未知拆迁信息状态下的公开市场价值，即拆迁估价只考虑该房屋过去的状态，而不考虑将来的用途。

　　房屋（土地）的用途，对估价结果具有重大影响。同一房屋若用途不同，其价格可能要相差几倍甚至十几倍。可见，确定房屋用途是拆迁评估的关键内容和前提条件。

　　有的房屋用途在权属证书上标记的很明确，如商业经营性用房、办公用房、居住用房、工业厂房等。但在估价实践中，经常遇到房屋的实际用途与产权证件记载的用途不符的情况。许多临街或有较好出路的居住房，就存在着从事商业性经营活动的现象。拆迁评估时如果以居住性房屋进行估价，势必给被拆迁人带来一定损失。事实上，在未知拆迁信息时，该房屋由于具有商业功能其市场价值也会超过同地段类似的居住性用房。

　　那么，如何确定该类房屋的用途呢？建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定了四种方法：

　　1、一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；

　　2、当地政府对拆迁房屋的性质认定有特别规定的，从其规定；

　　3、拆迁人与被拆迁人协商一致的，可以按照协商结果确定；

　　4、不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

　　即便如此，往往还是争议不断。究其原因，主要是政府职能部门依据法律法规不能满足其改变房屋用途的要求。被拆迁人的理由是：我的房屋作为经营性用房已经几年、十几年了，月月缴税，合法经营。现在拆迁了，为何不按商业用房补偿呢？

　　对此，笔者认为，对于改变用途的房屋，规划、房管部门应该及时发现、处理。确实符合最高最佳使用原则（法律上许可、技术上可行能、经济上可行、价值最大化）的，应该给予改变；不符合条件实在不宜改变用途的，应该及时予以纠正，并下发“限期改正通知书”，不能等到拆迁时再去处理。这样可以避免许多拆迁补偿时的纠纷。

　　对于拆迁时房屋用途和权证记载的用途不符的房屋，有的地方采取了一些变通的做法。例如，在被拆迁地点从事商业经营一定时间的，可以认定商业用途，但要提供相关证明（如工商执照），并且在这段时间内规划、房管等部门没有提出纠正意见。

　　拆迁是城市旧区改造和生态环境改善的重要手段，是城市发展到一定阶段的必然过程。拆迁评估涉及千家万户的切身利益。准确定位房屋的用途，是估价机构公正合理评估的基础和前提。