本文针对案例分析了房产过户两天走完所有程序，原房主无奈民告官：租赁落入巨大陷阱、行政诉讼讨要房产;同时文章还提供了包括房产过户,房产过户程序,房产过户两天走完所有程序等相关信息咨询。
房产过户两天走完所有程序：自家底商不翼而飞
事情还得从2002年说起。当事人李宵是河南省郑州市人，来津多年，一直在开发区做外贸方面的生意，事业小有成就。2002年秋天，眼看房地产即将升温，他决定用手头的部分资金购买一处底商。经反复挑选后，他在塘沽区和平路上购买了一处420余平方米的底商，准备做汽车销售展厅。2004年4月13 日，李宵在本市塘沽区房管局交易中心交完近5万元契税(票号：NO.0068728)和登记费(票号：NO：26513155)后，领到了塘沽区房管局颁发的合法房屋所有权证(证号：070128108)。
至此，这次关于底商的投资算是胜利地告一段落。但是，平地起波澜。2004年7月6日上午，李宵突然接到塘沽区周女士打来的电话，周自称是和平路该处底商的新主人，希望能迅速与其办理交接手续。新主人?房产交接?李宵顿时蒙了，他随即开车来到和平路底商门前，与周女士等见面，发现自己根本不认识对方。周女士坚持称自己已经于两天前付款购下此房。李宵则称对方是上当了，自己根本没有想过出售这套房产。片刻，如坠云雾的李宵清醒过来，立即找出房产证等相关证件，到公安塘沽分局经侦支队报案。
经侦支队民警在听完李宵的陈述后，初步判断这很有可能是一起诈骗案件，即有人假冒李宵之名出售了该套房产，建议他立即到塘沽区房管局查询，以便及时采取措施。李宵马上赶到塘沽区房管局交易中心窗口查询，工作人员接过房产证，听完陈述后随即打开电脑开始查询，并很快给出了一个对于李宵而言无异于晴空霹雳的答案：“该处底商已被过户给周女士和许先生!”“这怎么可能呢?我自己的房子根本就没有卖啊!”李宵顿时着了急。
“您别急，我再查询一下。”工作人员很礼貌，拿着李宵的房产证上楼认真查询。“我像热锅上的蚂蚁一般，等了大概两个多小时吧，工作人员才下来，告诉我一个更加难以置信的消息，说我所持有的房产证是假的，是伪造的。”
这一结果无疑大大出乎李宵的意料：自己是通过签订合法商品房买卖合同购得的房产，相关费用也是在房管局分文不差交纳的，房产证也是依法从房管部门拿到的，怎么突然之间就变成了假的呢?难道自己这套价值已经高达至少200多万元的房产就这样轻而易举地改名换姓了?
李宵自然不服，拿出其购买商品房的合同和自己办理的相关手续、交纳相关费用的证明与房管局多次交涉，可是一直没有结果。几天后，购房人周女士等持新的房产证明，单方面打开了底商的大门，并开始正常营业。
李宵的房子，就这样“不翼而飞”了……
房产过户两天走完所有程序：租赁落入巨大陷阱
问题究竟出在哪儿呢?公安机关在作出多方调查后，初步认定应该是早有所图的骗子利用李宵的疏忽进行了调包。
原来，李宵在办完产权证后，发现自己短时间内没有精力用该底商开设汽车专卖店，便决定将它出租出去。在通过多种途径发布出租广告后，开始有租客陆续上门。2004年6月中旬，一操东北口音的男子找到李宵，第一次见面时便表现出了极大的租赁愿望，并让李宵提供了房产证和身份证的复印件。在完成初步审核后，该男子对李宵提出的租金等条件并无异议。但是，因为对产权是否真的属于李宵仍有顾虑，希望李宵能在第二次见面时拿房产证原件让他看一下。
李宵毫无戒备，第二次与该男子商谈时便带上了房产证，并“十分放心”地递过去让对方审核真伪。“当时没想这么多，因为我的证件是真的，不怕他看嘛。他好像只看了一下就递还给我了，证件有没有脱离我的视线真的不好说。现在想来，他也有可能就是利用这次机会，用假房产证把我的真房产证调包了……”
塘沽警方调查认为，这应该是一起预谋已久的诈骗案。嫌疑人看到租房广告后便已开始着手准备，他首先表示出诚意，正当地提出要李宵的房产证和身份证复印件，而后又利用这些复印件制作了假的房产证和身份证。第二步，嫌疑人利用审核李宵真房产证的机会快速调包。第三步，嫌疑人在媒体发布广告，利用真的房产证和假“李宵”的身份证将该房产“出售”给了周女士二人，并在塘沽区房管局成功过户，携巨款潜逃。
李宵基本同意警方的判断，同时也认为，在嫌疑人落网前，目前的一切仍然只停留在推断上。
另据记者从警方获悉，由于李宵不能提供嫌疑人的具体体貌特征，且嫌疑人很可能是流窜犯罪，故追捕嫌疑人具有相当大的难度。
房产过户两天走完所有程序：行政诉讼讨要房产
通过与房管局的交涉，李宵发现，即使嫌疑人拿的是真房产证，在房管局办理过户手续时也十分“蹊跷”。李宵说：“从所有权过户申请表可以看出，申请人是 2004年7月5日提出的过户申请，塘沽区房管局是当天收件，当天评估，当天审核，当天审批，当天打证，转天，也就是7月6日，即完成了全部过户手续(事后，作为第一被告的塘沽区房管局向塘沽区法院举证时，也证实了高效快速办理完过户手续的事实)。大家都知道，一般完成过户需要多道手续，根据天津市的相关规定，完成这一过程通常需要15个工作日，也就是21天。大多数办过房产过户手续的老百姓都知道这个情况。房管部门如此‘高效率’，在一天内办理完毕，明显不正常。更何况，嫌疑人当时持有的是假身份证，长相等必然存在差异，签名等也与我的笔迹明显不符，房管部门也没有与我联系，如此多的问题怎么能轻易地通过呢?”
至此，李宵决定用法律手段讨回应该属于自己的房产。摆在李宵面前的有三种选择：一是待案件破获，嫌疑人落网，打刑事附带民事官司;二是与现在的“房主”周女士等打关于房屋所有权的民事官司;三是起诉塘沽区房管局，打行政官司。
在向律师咨询后，他最终决定起诉塘沽区房管局，要求对方撤销给周女士二人颁发的新房产证(第070133780号)。理由是，李宵认为在这起非法房产买卖交易中，房管局工作人员玩忽职守，滥用职权，有不可推卸的责任。而根据《城市房地产转让管理规定》和《城市房屋权属登记管理办法》、《天津市房屋权属登记程序规定》，有下列情形之一的，房管局有权收回或注销房屋所有权证。一、涂改房屋权属证书的。二、申报不实的，伪造证件的。三、工作人员失误的。[page]
2004年7月12日，李宵委托天川律师事务所律师周之棣对塘沽区房管局提起诉讼，追加购房人周女士等二人为第三人。塘沽区法院受理后，依法组成合议庭，于2004年8月11日、12日对本案公开开庭进行了审理。原告诉称：被告为第三人的周女士等二人核发的房屋产权证，是在原告不知情的情况下，将其所有的坐落于塘沽区和平路的房屋过户给第三人。被告辩称：被告为第三人核发房屋产权证的行为是根据有关规章所赋予的责任，按照法定的要件和程序办理的，是完全符合法律规范的，故原告的诉讼请求不能成立。
房产过户两天走完所有程序：案件审理一波三折
双方律师就相关证据进行了举证和质证，焦点集中在房管局办理过户手续时，所采信的“李宵”的身份证复印件、第三人与“李宵”签订的《天津市房产买卖协议》是否具备法律效力。被告方代理律师认为，塘沽区房管局在办理房屋过户审核即颁发新的房产证时，不存在过失，该房屋在进行交易时，“李宵”和第三人提供的各项手续都很完备，而房管部门并非公安机关，也没有能力对身份证的真伪进行鉴定;另外，由于李宵自己在保管房产证时不慎被调包，所以其自身也应该负有责任。
原告律师则认为，房管局有审核义务却没有进行认真核实，原告办理房产证时在房管部门留有底档，房管局应该仔细审核并从身份证、签名等处发现问题;另外，由于是嫌疑人冒充“李宵”签署的《房屋买卖协议》不是原告的签字，故不真实，不具备法律效力。
第三人周女士二人则对自己被牵扯进案子感到很无辜，认为自己是付款购房，不存在任何问题。同时证实在办理过户手续时，不是与原告李宵办理的手续，《房屋买卖协议》也不是原告李宵签的字。另外，周女士一方一直强调自己是“善意第三人”。
塘沽区法院通过庭审查明，被告依据的是不具有真实性和合法性的案外人某某提供的非原告李宵的身份证，及案外人某某以原告李宵名义签订的《天津市房产买卖协议》。依据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第一款第一项“当相对人有申报不实的情形时，登记机关有权注销房屋权属证书”的规定，塘沽区法院认为被诉具体行政行为事实证据不足，依法应当予以撤销。塘沽区法院2004年12月27日作出一审判决：撤销天津市塘沽区房地产管理局2004年7月 6日为第三人周某二人核发的塘沽字第070133780号《房屋所有权证》。
李宵一审胜诉。但被告人塘沽区房管局和第三人均不服从一审判决，向本市中级人民法院提起上诉。二中院受理此案后，于2005年2月4日依法公开开庭审理了此案，并认为“原审法院判决认定事实不清，适用法律错误”，撤销了一审判决并发回重审。
塘沽区法院的“重审”让他大吃一惊：“因本市公安局塘沽分局对李宵房屋被卖案立案侦查，依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十一条第一款第(七)项的规定，裁定如下：本案中止诉讼。”
对这一“中止诉讼”的结果，李宵提出了质疑：“所谓依据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十一条第一款第 (七)项的规定，这只能勉强属于其中‘其他情况’这一条，据此就中止诉讼是不是有些牵强?公安机关确实是介入调查，可调查的是关于刑事案件，是抓捕诈骗嫌疑人，跟我打的行政官司有什么必然联系呢?这不是让我的房屋回归变得遥遥无期吗?”
未完待续······
