房屋买卖后未过户，后被他人冒名卖出，如何处理？

点评：

张某交付房款、取得房屋后，没有办理产权过户手续。后被受托看房人以公证的委托书将房屋出售并过户，张起诉撤消过户。

撰写该文的法官认为其没有原告资格，不能起诉，理由包括登记机关没有过错、下家为善意取得等，但很显然，这些理由跟是否有原告资格无关，这些问题是在确认有原告资格之后才应该考察的。

本案中，从法院实事求是解决问题，定纷止争的角度考虑，应当受理原告的诉请。毕竟，公证书是否伪造、下家是否善意取得，应当在审理后查明事实的基础上进行认定，未审先断，进而拒绝审理，完全不是一个法官应有的法律思维。

案例来源：人民法院报 2010年9月15日

张某是否具有原告资格
［案情］

2007年2月，张某以30万元购买了唐某的一套房产，唐某将房产交付张某使用，并将房产证交给张某，但未办理房产过户手续。2007年6月，张某因公出国，遂将该房产交其叔父居住，房产证放在房内。2008年3月，张某的叔父伪造唐某的身份证，并办理公证委托手续，将该房产私自卖给崔某，崔某认为购买此房屋手续齐全，于是交付房款30万元，并办理了房产过户手续。11月，张某的叔父去世，张某回国，发现自己所购房产已被崔某占用，且房屋产权也已过户给崔某所有。张某得知房产买卖的真相，向法院提起行政诉讼，请求撤销市房管局为崔某颁发的房产证。

［分歧］

在本案中，张某是否具有原告资格，存在两种不同的观点。一种观点认为，张某因对其购买的房产的所有权有争议，请求撤销市房管局为崔某颁发的房产证的行为，具有原告资格。另一种观点认为，张某与唐某未办理房屋过户手续，不享有该套房屋的房产权；崔某为善意第三人，享有该套房屋的房产权；市房管局对崔某所购房屋办理房产过户手续符合法律规定。因此，张某无权提起请求撤销市房管局为崔某颁发的房产权的行政诉讼。

［评析］

笔者同意第二种观点，理由如下：

一、张某与唐某之间系买卖合同关系，在法律上只承认房权证书上的名享有房屋实际拥有权，唐某只交付房产证给张某，但未办理房产过户手续，只能证明二者之间成立房屋买卖合同，但房产并不属于张某。

二、崔某对该房屋属于善意取得。崔某支付30万元从张叔手中购得该房屋，且没有任何证据证明崔某和张某的叔父之间的房屋买卖合同有恶意串通之嫌，只能推定崔某在主观上是善意的，且崔某已办理了过户手续，故系不动产的善意取得。

三、张某的叔父伪造唐某的身份证，办理公证委托手续，公证机关存在过错。因为法律明文规定委托人申请办理房屋委托公证，应当亲自向公证机构提出，不得委托他人代理。公证机关应当重点审查下列事实：委托人的身份是否属实；委托人是否具有完全民事行为能力；委托书中有无违反法律规定或明显虚假的内容；委托人的签名、日期是否属实；委托书。基于上述规定，张某的叔父伪造唐某的身份证，前来办理公证委托手续，公证机关没有尽到合理的审查义务，存在过错，利害关系人可以申请撤销。

四、房地产登记颁证行为是行政确认行为的一种，是对相对人之间权利义务关系是否存在的认可或证明，其本身并不创设新的权利义务关系。房地产登记机关的审查是形式上的审查，即审查当事人是否提交了办理登记所需的材料，有无违反国家法律的禁止性或限制性规定，材料之间内容是否一致等。对于持有委托公证手续和有关证明材料的申请人，市房管局对崔某所购房屋办理房产过户手续符合法律规定。

本案涉及到行政、民事争议交叉案件处理方式问题。如何处理行政与民事争议交叉的案件，行政诉讼法中没有明确的规定。笔者认为，对于房地产登记涉及的纠纷，属于因登记机关拒绝登记或错误登记而在行政相对人与登记机关之间产生的纠纷就提起行政诉讼；属于第三人对登记机关所登记的民事法律关系产生争议，实质存在于行政相对人与第三人之间，与登记机关并无实质争议的纠纷，应提起民事诉讼。本案中，张某提起行政诉讼不具有原告资格，可提起民事诉讼，向唐某主张不当得利返还，张叔虽去世，但会涉及房产、继承人等事实，民事诉讼仍可继续进行。

（作者单位：河南省焦作市马村区人民法院）