作者:杨黎萌 陆平 南通市房屋产权监理登记中心
一、地下车位产权登记的现状
按照《物权法》及其相关法律法规，地下车库所有权的唯一合法凭证就是房屋权属证书。《物权法》明确规定对不动产的权属取得只有到登记机关办理了房产登记才发生法律效力，所有权才发生转移。目前，各地地下车位的产权登记做法各异。有些省市已经对地下车库包括地下车位进行了权属登记，如常州市、海口市、衢州市、武汉市。这些地区针对地下车库产权登记所需要件都制定了相关政策。
武汉市房产局出台的实施细则规定：商品房的商业摊(铺)位、车库(含单体车库、架空层车位、地下车位)也可以办理产权证，但必须同时具备3个条件。一是在已审批的规划设计中有明确“商业”或“车库”用途的认定；二是符合房屋建筑面积认定的基本条件；三是具备固定的权属界址，且施工设计图与实际现状保持一致。
但也有些地方对地下车库的产权登记并不认同，如《苏州市城市房屋权属登记条例》规定，停车位不符合房屋基本特征，登记机构不予办理权属登记。但登记仅仅是权属公示方式的规定，不登记并不是对地下车位的权属做出否定。
江阴房产管理局的做法是车库在房产证中只作标记，不确权；而地下停车位不作标记；地下停车场作为防空设施能否卖，要向人防办咨询。
也有的地方对地下车库的产权登记不明确，如《济南市物业管理办法》规定新建住宅小区配套建设的停车场(库)应属全体业主所有，并未说明其产权登记如何办理。
二、地下车位产权登记需解决的几个问题
(一)要确定地下车位的产权登记由谁申请
不论是地上空间还是地下空间，其使用性质是相同的，地下车库分两种：一种是非人防工程，另一种是人防工程。目前这两种地下车库产权都存在争议。
1．非人防工程的地下车库产权归属争议发生在开发商与业主之间，一种观点认为地下车库的产权属开发商。《物权法》规定“规划区域内规划用于停放汽车的车位、车库归开发商所有，由开发商与业主通过出售、附赠或者出租等方式约定”。另外，根据(城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。因此，开发公司应有权对其投资建设的地下车库进行出售。但是，允许出售的前提是开发投资地下车库的成本未纳入小区房屋出售的价格中。另一种观点认为地下车库的产权应属全体业主，在实际中，开发商多数在预售商品房时无法约定地下车位的权属，建筑物销售之后，归业主所有(通常为全体业主共有)。南京等地的法院在处理相关案件时将地下车库的所有权人判定为全体业主。这两种观点都有一定的法律依据。
笔者认为，开发商是按照规划要求建设小区地下车库，是地下车库销售之前的唯一出资人，本着“谁出资谁所有”的民法原则，开发商对其出资建设的地下车库拥有所有权。《民法通则》第七十一条指出财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。(城市地下空间开发利用管理规定》也明确了开发商可对地下车库享有自营或依法进行转让、租赁的权利，这与《民法通则》中的财产所有权概念是一致的，也就说明了开发商对地下车库享有所有权。另外，若产权归全体业主所有，存在两点问题：一是房屋所有权登记由谁申请，二是部分无车的业主对地下车库的所有权如何实现。更何况，规划要求建设地下车库是按照每户0．2个车位来设计，而0．2个车位无法使用，只能由有车的业主购买一个整车位才能使用。因此，建筑物出售之前由开发商申请登记地下车库的产权，通过合同的方式，开发商将地下车位销售后，由购买到车位的业主申请登记新的产权信息。这个过程也符合不动产销售登记的流程。
2．人防工程的所有权是属于国家还是建设单位存在争议。地下车位的产权归属最有争议的是人防工程的所有权。在人防工程建设时，存在两个出资主体，一是人防办，二是开发商。1985年财政部、国家人防委员会颁布的《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》指出，人防工程及其设备设施是国家的财产。在实践中，若开发商出资建设了做车库使用的结建人防工程，上述规定就与“出资者就是所有者”的民法原理产生了矛盾。(1)国家出资建设并且未出售的地下人防工程。这种情况下产权人很明确， 出资的国家理应拥有产权。开发商建成地下人防工程后，应将产权移交人防办统一管理。产权登记也应由人防办代表国家申请。(2)建成后出售的地下人防车库。无论谁出资建设的地下人防车库，最终都将出售给业主使用。我国《人民防空法》第二条规定“人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针”。第五条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。但该法并未明确产权是否也属于投资者。若产权登记在建设单位或出资者名下， 问题的冲突就转为国家是否有法律规定，在战时可无偿征用组织与个人的财产。我国《国家安全法》第二章第九条规定“国家安全机关的工作人员在依法执行紧急任务的情况下，经出示相应证件，可以优先乘坐公共交通工具，遇交通阻碍时，优先通行。国家安全机关为维护国家安全的需要，必要时，按照国家有关规定，可以优先使用机关、团体、企业事业组织和个人的交通工具、通信工具、场地建筑物，用后应当及时归还，并支付适当费用；造成损失的，应当赔偿”。这说明在维护国家安全的时候，安全机关在保证不侵犯组织及个人的合法权益的时候可以征用组织与个人的财产。在房屋买卖合同中，结建人防工程属于“附属公共配套设施”，没有进行公共面积分摊。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定，“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”。因此，工程建造者的开发商在出售之前就应当享有所有权。业主购买车位后，所有权发生转移，由购买业主申请登记。[page]
(二)要确定产权登记的要件
合法的建筑物在登记机关进行产权登记时，申请人需出示该建筑物的土地使用证、建筑规划许可证、施工许可证、竣工验收备案书及房产面积测绘报告。这些要件对于确定建筑物的产权登记缺一不可，但是地下车位缺少《土地使用证》。我国法律明确规定，我国实行房地一体原则，即业主在拥有房屋产权的同时也必然拥有其房屋所在土地的使用权。我国《城市房地产管理法》等法规只是对土地上的房屋权属登记做了规定，并没有涉及地下房屋的权属登记。办理地下空间土地使用证的关键问题就在于地下停车场是否拥有其单独的土地使用权。江苏省规定地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，即停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。换句话说，住宅小区的土地使用权面积完全由地上建筑物(即房屋单元)分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。土地使用证的缺少让地下车位的产权办理成为不可能。笔者认为，对于地下空间的土地使用可以看作是将土地分割为地上及地下两部分，我国《物权法》第一百三十六条也明确建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。地上建筑进行地上建筑的容积率的计算，地下建筑计算地下建筑的容积率，也就可以为地下空间的可用建筑核发地下空间的土地使用权证。南京、深圳等地已核发地下空间土地使用权出让证书。因此，规划部门应根据规划要求，只要是开发商合法开发的地下车位，就可以进行规划审批，国土管理部门为地下车位核发地下空间土地使用证书。另外，最重要的就是土地主管部门出台地下空间土地使用权登记的实施办法。
(三)要确定地下车位的面积如何测绘
1．总面积的测绘。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。另外，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间，由此可见，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。地下车位的测量可依据房产测量规范，只要层高大于2．20米的地下车库都可计算建筑面积。
2．分割面积的计算。《测量规范》中并未明确地下室的分割方法，公有共用面积如何分摊。特别是地下车位没有实体墙作为界址，仅由开发商在地上划线确定每个车位的位置。这样带来两个问题：一是无实体界址是否可以作为分割的依据，二是房产登记是否可以将没有实体围护结构的客体作为登记发证的对象。
(1)无实体界址分割的问题。 《房屋登记办法》规定：房屋基本单元是指有固定的界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(门牌号、幢号、室号等)的房屋或者特定空间。地下车位是在大的围护结构内，通过用不易涂改的涂料在地上划线确定车位。建设部在《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》的补充说明中指出，对已建成的商业、办公或其他楼宇分割出售的，如有明确的权属范围和具体的权属界限，不同于搞变相集资的“一平方米”产权出售，应视为正常的房产交易。同样，地下车位也是将地下车库进行分割，有明确权属范围和具体的权属界限，也应视为正常的房产交易，只要地下车位有过道可独立使用，也就应该可以分割出售。
(2)将没有实体围护结构的客体作为登记发证对象的问题。地下车位是地下车库分割的产物，地下车库也是地上定着的房屋，因此，地下车位也应视为不动产，虽然地下车位没有实体的围护结构，但是可以唯一确定位置，并且也是不可移动的，应满足不动产的概念要求。那么，对于权属登记，当事人只要有合法的产权来源和依据，登记机关没有理由拒绝受理。笔者认为，要解决以上问题，相关登记部门应规定有明确界址的地下车位按其使用面积申请登记房产权属证书，地下车位的位置图由规划审批，由开发商签章表明不再变动，并在房产证上注明面积为使用面积。
