一般来说，对房屋设定抵押的时候，土地使用权会一起进行抵押，不然法院在处理这类法律关系时会十分复杂。但实践中还存在着房地分离抵押的情形，这会造成两种权利的分离，那么法院对于房地分离抵押时的裁判规则有哪些？由找法网小编为您解答。
一、法院对于房地分离抵押时的裁判规则有哪些
分别抵押，是指抵押权人A以土地使用权进行抵押登记，债权人B以建筑物进行抵押登记。
1、后登记行为可能被撤销
参考案例：（2014）成行终字第512号
案情简要如下：2011年5月13日，兴平公司向融通公司提供担保，将其所有的房屋在新津县房产管理局办理了抵押权登记。2011年9月27日，兴平公司向翰华公司提供担保，用已抵押房屋范围内的土地办理了抵押权登记。现融通公司起诉要求撤销土地使用权的抵押登记。
法院审理认为：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。兴平公司在申请办理本案土地抵押登记时，未出示记载有建筑物抵押登记的资料，国土局也未尽谨慎审查义务。据此，判决撤销新津国土局作出的国有土地使用权抵押设定登记。
2、视为一并抵押，但前后两个抵押登记均有效
参考案例：（2016）鄂09民终470号
2014年1月21日，永盛公司将国有土地使用权抵押给湖北银行开发区支行，备注“连同地上建筑及在建工程一同抵押”。2014年10月9日，永盛公司以其所有的房产提供了抵押担保并办理了抵押登记。本案中，法院一方面认为，《国有土地使用权他项权证》注明了“连同地上建筑及在建工程一同抵押”，该登记行为应当认定为抵押土地及其地上建筑、在建工程均办理了抵押登记手续，抵押权自登记时生效。即便该土地上的建筑物未一并抵押，“也应当视为一并抵押”。
另外一方面，至于后一抵押登记行为，法院认为：“该抵押行为已被生效法律文书确认有效，故彭靖享有永盛公司位于随州市曾都区经济开发区交通大道588号1幢（建字第曾规工程2012字第16号、产权证号为20××42）的房产的优先受偿权。”
3、担保物权的实现以抵押登记的先后顺序清偿
当存在前后两个抵押登记均有效的情形时，如上一个参考案例（2016）鄂09民终470号，担保物权应如何实现呢？
该案中法院认为，按照《担保法》第54条第（一）项的规定，案涉房产的拍卖、变卖所得价款应按照该抵押物登记的先后顺序清偿。
但该裁判观点却与最高法院法官著述中的观点并不一致，在《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》一书中，编者认为，采用建设用地使用权和建筑物所有权分离理论来处理较合理，因为，既然前后的两个抵押登记均有效，充分表明当事人不仅具有将建设用地使用权和建筑物所有权分别抵押的合意，而且已经通过登记方式予以公示，那第二个抵押权则可能面临仅能部分实现甚至无法实现，这种结果明显违背当事人设定抵押时的真实意思表示，对于两个抵押权人而言有失公平。在抵押权具体实现之时，“应就两项抵押财产分别拍卖、分别受偿，但必须确保拍卖人为同一人，以使房地两个权利的最终取得者为同一人。”
二、房地分离抵押的法律效力该如何认定
1、关于地上建筑物单独抵押的问题
以地上建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权也一并抵押。此规定与我国奉行的“地随房走”的政策是相一致的。应当指出的是，“地随房走”仅适用于国有土地上的房屋抵押，以及集体所有土地上的乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押，而不包括集体所有土地上的其他房屋抵押，随同抵押的土地使用权限于房屋等建筑物所占有范围内的建设用地使用权，不得随意扩大范围。抵押地上建筑物的，债务人不能清偿被担保的债权时，抵押权人可以一并拍卖或变卖抵押的地上建筑物和其占用范围内的建设用地使用权，并以其拍卖或变价金额担保债权的受偿。
2、关于建设用地使用权单独抵押的问题
根据《物权法》第180条第2款之规定，建设用地使用权可以设定抵押。实践中应注意区分以下两种情形：其一，抵押人仅以建设用地使用权抵押，而在抵押权生效时该建设用地上不存在可以抵押的建筑物或其他附着物的，则抵押权的效力不及于新增的地上建筑物或附着物；其二，抵押建设用地使用权时，若存在地上建筑物，则应当将地上建筑物一并抵押。
另外，根据《物权法》第183条的规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，只有以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，才可以同时抵押其占用范围的建设用地使用权。
3、关于房地分别抵押的效力问题
尽管我国法律法规历来规定“房随地走、地随房走”的双向统一原则，但在实践中由于建设用地使用权与建筑物两者的登记机关和审查权限规定的不同，导致经常发生房地分别抵押并经合法登记的现象。基于交易安全的考虑，不宜认定这种情形中的抵押无效，大致可以采取两种方法解决：其一，采用建设用地使用权和建筑物所有权不可分离的理论来处理，即尽管当事人是将建设用地使用权和建筑物所有权分别抵押，但可以将两个抵押物视为一物二押，即将建设用地使用权和建筑物所有权的价值作为一个整体看待，在整体价值之上设立了两个抵押；其二，采用建设用地使用权和建筑物所有权分离理论来处理。由于当事人在两个抵押合同中都分别约定以建设用地使用权或者建筑物所有权单独进行抵押，不仅在评估作价时分别作价，而且在登记时亦是分别登记，充分表明当事人不仅具有将建设用地使用权和建筑物所有权分别抵押的合意，而且已经通过登记方式予以公示，因此可以认定两个抵押皆为有效。
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