一、总则 1.为贯彻《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号令)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》(江苏省人民代表大会常务委员会第24号公告)、《无锡市城市房屋拆迁管理办法》(无锡市人民政府第54号令) 等法律、法规和市政府《关于贯彻实施<江苏省城市房屋拆迁管理条例>的意见》等文件，参照《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)，结合本市实际情况，确定本市城市房屋拆迁补偿价评估规则及标准，制定本细则。
2.根据房地产价格评估基本原理，结合房屋拆迁补偿价评估的具体特点，本市房屋拆迁补偿价评估一般采用综合评估法。 3.本市房屋拆迁补偿价评估分为住宅、非住宅营业用房、非住宅非营业用房和工交仓储四大类，分别以不同的区位价、房屋重置价格结合成新进行评估。 4.房屋的装饰及附属物等部分另行单独评估。 5.本细则的区位补偿价、区段路线价等标准根据政府公布的基准价实施。 6.本细则适用于无锡市城市房屋拆迁补偿价评估。 7.征用集体土地上的房屋收购款评估参照执行。
二、房屋用途住宅：供人们居住使用的房屋。非住宅营业用房：商业(生产、生活资料批零销售业)、金融保险业(对外营业部分)、娱乐业、餐饮业、服务业。非住宅非营业用房：办公用房、写字楼、非营业的单位用房、公益事业性用房。
工交仓储用房：各类工厂、车间、手工业作坊等生产性用房，从事交通运输的房屋及各类仓储用房等。房屋的用途按关于贯彻实施《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的意见确定。三、住宅房屋评估住宅房屋评估价格由区位补偿价、房屋补偿价和装饰及附属物补偿价组成，以建筑面积为计算单位，即：评估价格=区位补偿价+房屋补偿价+装饰及附属物补偿价 1.区位补偿价区位补偿价=区位补偿价标准×区位补偿面积×楼层系数×朝向系数 ⑴ 公式中的区位补偿价标准可在政府公布的住宅区位补偿价标准中查取。 ⑵ 区位补偿面积：当房屋建筑面积大于土地使用权面积时按建筑面积计算;当房屋建筑面积小于土地使用权面积时按土地使用权面积计算，但必须提供有效土地使用权面积证书或文件。 ⑶ 楼层系数(见表一) 层次总楼层 一 二 三 四 五 六 七二 0 0 三 0 2 -2 四 -2 2 4 -4
五 -4 0 4 6 -6 六 -4 0 4 6 2 -8 七 -4 0 4 6 2 0 -8 说明：1、顶层坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加2%。2、底层地下室为车库的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1% ⑷ 朝向系数无朝南门窗：-3% 2.房屋补偿价房屋补偿价=房屋重置价格×成新率×楼层系数×朝向系数×建筑面积房屋重置价格应根据被拆迁房屋的实际结构等级查取相应的重置价格确定。楼层系数与朝向系数同上。 3.装饰及附属物补偿价装饰及附属物补偿价=装饰及附属物重置价格×成新率装饰及附属物补偿价可根据相应的室内装饰重置价格、装饰设备及附属物重置价格结合成新确定。 4.住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年被拆迁的，其区位补偿价与房屋补偿价应增加补偿，增加的幅度见表二。表二：竣工年限 增加幅度不满1年(含1年) 19% 不满2年(含2年) 18% 不满3年(含3年) 17% 不满4年(含4年) 16% 不满5年(含5年) 15%
四、非住宅营业用房评估非住宅营业用房评估应分层计算。评估价格=区位补偿价+房屋补偿价+装饰及附属物补偿价 1.区位补偿价=区段路线价标准×K1×K2×区位补偿面积 ⑴ K1：非住宅营业用房楼层调整系数(见表三)：表三：层次 楼层调整系数地下室或半地下室 60%一层 100%二层 80%三层 75%四层及四层以上 70% ⑵ K2：临街状态调整系数(只适用于底层，其他楼层K2取1) ① 营业用房底层临街面宽(开间)与首进深度(进深)比调整系数 •小于0.6，调整系数0.85 •大于0.6(含0.6)，小于0.8，调整系数0.9 •大于0.8(含0.8)，小于1，调整系数0.95 •大于1(含1)，小于1.2，调整系数1 •大于1.2(含1.2)，小于1.5，调整系数1.05 •大于1.5(含1.5)，调整系数1.2 开间进深比以房屋所有权证上标明的分幢房屋的总开间进深比计算。 ② 两面临街调整系数两面临街(两面以上临街按两面临街计算)，以区位等级级别高的临街面(主临街面)区位补偿为准，次临街面为辅，具体调整方法如下：次临街面宽达到主临街面宽的50%(含50%)，调整系数1.05;次临街面宽超过主临街面宽的50%，不足100%，调整系数1.1;次临街面宽超过主临街面宽的100%(含100%)，调整系数1.15。 ③ 不临街营业用房：即临街营业用房独立结构以外的连续后延房屋，第二进按临街房屋区位价的70%计算;第三进及以后房屋按临街用房的60%计算。
K2只得选用①、②、③中的一个系数。 ⑶ 区位补偿面积的确定同住宅评估。 ⑷ 以上累计调整后的区位补偿单价不低于同坐落住宅房屋区位补偿价标准的120%。 ⑸ 符合关于贯彻实施《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的意见中可参照营业用房评估的房屋，建筑面积以实际用作营业的建筑面积计算(为营业服务的辅房不计营业用房面积)，其区位补偿价按上述区位补偿价的80%确定，但累计调整后的区位补偿单价不低于同坐落住宅房屋区位补偿价标准的110%。
2.房屋补偿价=房屋重置价格×成新率×建筑面积 3.装饰及附属物补偿价同住宅评估五、非住宅非营业用房评估评估价格=区位补偿价+房屋补偿价+装饰及附属物补偿价 1.区位补偿价=区段路线价标准×区位补偿面积×楼层系数×朝向系数 ⑴ 区位补偿面积的确定同住宅评估。 ⑵ 楼层系数与朝向系数的确定同住宅评估。
⑶ 以上累计调整后的区位补偿单价不低于同坐落住宅房屋的区位补偿价标准。 2.房屋补偿价、装饰及附属物补偿价的计算同住宅评估。六、工交仓储用房评估评估价格=区位补偿价+房屋补偿价+装饰及附属物补偿价 1.区位补偿价区位补偿价=区位补偿价标准×区位补偿面积区位补偿面积的确定同住宅评估。 2.房屋补偿价、装饰及附属物补偿价的计算同非住宅营业用房评估。七、房屋结构等级评定标准 1.房屋结构等级评定标准(表四) 无锡市房屋重置价格房屋结构等级评定标准表四： 2.房屋重置价格的修正 (1) 层高范围及修正标准(表五) 表五： ① 层高确定 •多层房屋，以该楼地面至上一层楼面的高度计算;多层房屋作为一个整体评估时，按平均层高计算; •坡屋面平房，以室内地面与檐墙中心线和椽子上表面相交点的高度计算;前后檐高不等的以平均檐高计算; •平屋面平房，以室内地面与平屋面结构层上表面的高度计算。 ② 凡房屋层高超过不作调整高度范围上限的，应以层高上限为基准进行调整，但增加率不得超过45%;低于不作调整高度范围下限的，应以层高下限为基准进行调整，但减少率不得超过10%。[page]
(2) 单层厂房跨度及跨数修正 •跨度不同以下表数据修正：跨度(m) 12(15) 18 24 修正系数 6% 0 -12% •跨数不同以下表数据修正：跨数 1 2 3 修正系数 0 -15% -20% (3) 房屋的状况界于两等级之间时，其重置价格按较低等级的房屋重置价格进行调整，当无更低等级的房屋重置价格标准时，方可按高等级房屋重置价格进行调整，以上调整幅度不得超过10%。八、房屋成新评定标准房屋成新评定参照房屋完损等级评定标准和房屋参考折旧率中内容，采用以直接观察法为主和直线折旧法相结合的方法确定。 1.房屋完损等级评定标准(表六、七、八) 房屋完损等级评定标准(一) 表六：房屋完损等级评定标准(二) 表七：房屋完损等级评定结果对照表表八： 2.房屋参考折旧率(表九) 表九：结构形式 年折旧率钢、钢混结构 1.6%~1.2% 砖混结构 2.4%~1.6% 砖木结构 3.2%~1.8% 简易结构 10%~6.5% 九、装饰及附属物评估范围 1.房屋结构等级规定应具备的装饰设备，在评估装饰时不再另评，房屋应具备的装饰设备而不具备的，其相应的装饰设备应在评估价中扣除。 2.房屋结构等级规定的装饰设备等，凡有项目不同的(如房屋规定具备木窗，实际为铝合金窗时)，应结算增减差价。 3.房屋结构等级规定以外的附属物应按实评估，但多层住宅底层围墙等不作补偿。十、装饰及附属物成新评定标准 1.装饰的耐用年限住宅按10年计算，非住宅按7年计算，成新视其材质与保养程度进行评定，但装饰设备已毁坏报废的不计残值。 2.附属物成新评定标准同房屋。
