怎样搞好房屋拆迁评估
一、正确认识拆迁评估的特点Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
正确认识现阶段拆迁评估的特点，有助于评估机构和评估人员分清轻重缓急，对症下药，有的放矢和评估决策。我们认为，拆迁评估有三个显著特点。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
1.实施新《条例》的过渡期决定了拆迁评估的探索期。目前，拆迁评估正处于实施新《条例》的过渡期，这是我们对拆迁评估的基本定位。定位准确，就能较好地把握拆迁评估，减少评估矛盾;定位不准确，就难以把握拆迁评估，评估矛盾可能增大。我们认为，现在是贯彻落实新《条例》的初期，各地的实施细则还在边实践边制订、边规范边完善之中。新的拆迁补偿法规体系、操作体系、市场体系正在逐渐建立和形成，人们对评估作价的补偿办法也在一边理解一边执行、一边执行一边接受，要达成共识、统一思想、统一作法，还有一个过程。因此，现在还是全面落实执行新《条例》的过渡期或“磨合期”。对于评估机构和评估人员来说，拆迁评估还是一个新生事物，评估技术、评估方法、评估经验和应对策略还不成熟，正在探索前进。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
在这期间，拆迁当事人在对待评估、补偿的态度、观念、作法和标准等方面，必然存在鸿沟、碰撞、甚至对立，但目前又缺乏一个系统完善的体系进行规范约束，这就使评估人员无所适从，力不从心，给拆迁评估带来较大的困惑和阻力。所以评估人员只有开拓进取，不畏艰难，在评估中努力搞好探索，在探索中尽力做好评估。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
2.补偿矛盾可能转化为评估矛盾。政府为了城市的合理布局，改善城市居住环境和投资环境，打造城市名片，提高城市竞争力，迫切需要加快旧城拆迁改造。但有的地方财政又不可能有足够的资金支持这一“民心”工怎样搞好房屋拆迁评估——从事拆迁评估工作的一点体会程。这就出现了拆迁矛盾。在实施拆迁时，如果拆迁项目的商业开发价值大，补偿矛盾就相对小;反之，补偿矛盾就相对要大。但为了节约开发成本，增大利润空间，应对市场风险，拆迁人或开发商就要想方设法压缩拆迁费用。这就出现了补偿矛盾。尤其是拆迁人在实施补偿过程中，原来的补偿作法还可能发生惯性作用，带有“旧习惯”的痕迹。无疑，这将加剧补偿矛盾，这是一方面。另一方面，房屋拆迁对被拆迁人来说是被动的，给他们带来的既有无形损失又有有形损失。无形损失得不到补偿也许不会强求，但有形的实物损失则要求拆除多少归还多少、损失多少补偿多少。在被拆迁人看来，贯彻新《条例》应不折不扣，等价有偿应一步到位。如果补偿金额难以保证买到与被拆迁房屋相当的房屋，他们就不会接受。这种拆迁与被拆迁、补偿与被补偿的矛盾若得不到解决，拆迁双方就可能把矛头指向拆迁评估。评估机构和评估人员就会成为各方攻击的焦点，处于不利地位。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
3.评估问题可能带来社会问题。在实践中，我们体会到，拆迁评估有三种倾向值得注意。一是拆迁的抵触情绪对评估的阻力大。二是拆迁房屋的心理预期价格对评判评估价格是否合理的影响大。评估价格一旦偏离这个主观期望值，或者超越了这个心理“预警限”，当事人就会表现出失望、排斥或愤怒，采取措施拒绝评估结果。三是“跟风”现象对拆迁补偿的影响大。只要有人认为补偿价格不合理，其他人就可能跟着认为不合理。“跟风”的人多了又引发从众心理，原来认为补偿标准没有问题的也认为有问题了。这些问题带来的后果，轻者拒绝搬迁，要求重新评估，重新制定补偿标准;重者蛊惑人心、集众上告上访，把评估作价和补偿问题演变为社会问题，造成不良的社会影响。这是拆迁评估中最“头疼”和最难应对的问题。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
二、坚持过渡期的工作原则Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
上述特点说明，房屋拆迁评估不同于普通房地产的评估，除了遵循一般的评估原则外，我们认为还应坚持以下具体工作原则。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
1.谨慎原则。谨慎原则是指拆迁评估一定要严谨慎重，经得起质询、质疑、质问，甚至司法仲裁或诉讼。拆迁评估一般说来是一种一手交钱一手交房的变现价格评估，它关系到补偿安置方式的取向和标准高低，关系到拆迁双方和千家万户的切身利益;拆迁评估也是一种争议房地产的评估，评估是争议两端的“天平”。评估公正公平，争议就好解决;评估不公正公平，争议就更难解决，拆迁矛盾和补偿矛盾就会转化为评估矛盾和评估价格之争。所以拆迁评估是一项政策性强、影响面大和十分敏感而严肃的工作。评估得不好，不可能像一般评估项目一样，靠重新评估一次就可以解决好问题;对评估结果达不成一致，也不可能简单地解除委估合同以“不干了”了事。因此，评估机构一定要慎重，不能马虎;评估一定要严谨，不能疏漏;处事一定要稳妥，不能草率;整个工作一定要周密，不能脱节。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
2.协调原则。拆迁工作涉及到人的思想工作和经济补偿安置工作。所以，拆迁评估协调的内容包括对人的关系协调和对评估价格的协调。对人的关系协调，主要是指拆迁评估工作不是单纯的中介服务和技术工作。从现场工作开始到“售后”服务，都要了解当事人的各种心态，掌握重点的人和事，平等对待拆迁双方，有针对性的做好宣传解释工作，消除误解和隔阂，融洽各方关系，使拆迁当事人心平气顺，理解评估工作，信任评估价格。当发现问题时，要与有关部门保持沟通和联系，预防不良后果的发生。这与价格评估同等重要。如果关系不融洽，缺乏信任感，就可能在“鸡蛋里面挑骨头”，增加评估难度。关于评估价格的协调，是指评估标准要统一，价格水平要客观，房屋价差要合理，整个拆迁评估价格步调一致、相互衔接、有矛盾。被拆迁房屋尽管千差万别，但对评估价格的相互攀比现象时有发生。如果评估价格出现矛盾，就可能牵一发而动全身，引发不良的连锁反应。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ[page]
3.合理合情原则。过渡期的拆迁评估，只讲合规合法不讲合情，只讲科学不讲艺术，是不够的。被拆迁房屋和被拆迁人很复杂，要因地制宜、因情而异。比如说有两套住宅，一套是房改房，购买价每平方米550元;另一套是公开市场的商品房，购买价每平方米850元。除此之外，两套住宅基本相同和相近。拆迁时，类似房屋的市场交易价为每平方米700～800元。在作价时假设有三种情形：(1)把房改房评为每平方米800元，把商品房评为每平方米700元。这是不科学的评估，既不合理又不合情，拆迁双方可能都不接受。(2)把两套住宅都评估为每平方米750元。这是科学的评估。如无阻力这个方案好。(3)若按第二种情形，每平方米一个赚了200元，一个赔了100元，估计一个高兴一个愁，实施时可能有阻力。因此，建议把房改房评为每平方米700元，把商品房评为每平方米800元，这既不违背大原则又比较合情，实施起来可能阻力不大双方都能接受。当第二方案行不通时，这个方案不失为一种好办法。这是房改房与商品房之间的“合情合理”，推而广之，在拆迁评估过程中，如果只讲“科学”有阻力时，也不妨试试“科学+艺术”。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
三、采取适宜的评估思路和方法Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
对小规模的拆迁评估项目，能评估出每户、每套的价格就评估到每户每套;对于大规模的不可能评估到每户每套的项目，我们的做法是先分类，后估算，再平衡。收到了预期效果。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
1.合理分类。对于规模大的拆迁评估项目，没有充足的时间和精力进行分户评估，如果这样做了效果也不一定好。但又不能以分类评估为借口，给出一个简单的或只有向征意义的评估价格，这样，就失去了拆迁评估的意义。因此，实践中，我们在进行评定估算前，首先做两项工作。一是对被拆迁房屋进行合理分类。即：按房屋用途分为大类，在大类中又按地段分为好、中、差小类，在小类中又按结构、成新度或档次等细分为小小类。其目的主要是通过房屋的层层分类，达到房屋价格的分类和从高到低的依次排列。同时，也把杂乱无章的被拆迁房屋进行了树状式的条理化。这样分类评估，既节约评估时间，评估价格也不易出现原则性的错误。二是对被拆迁户进行大体分类。即分出一般拆迁户和需要重点关注的拆迁户。使评定估算时心中有数，有的放矢，减少事后不必要的麻烦。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
2.按类估价。在拆迁房屋分类的基础上进行按类估价。第一，调查了解各类被拆迁房屋的三种价位，即拆迁时的正常市场价位、纳税时的申报成交价位和拆迁时的心理承受价位。在实际生活中，这三种价位往往不一致，据我们掌握的情况看，市场价≥承受价>申报价，或者说心理承受价位高于申报成交价位，但一般不会高于市场价位。第二，根据房屋的具体状况结合估价师的经验，估算和推定每类房屋的中位价位或者平均价位。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
第三，在中位价位或平均价位的基础上，依据房屋的优劣程度制定调增调减幅度或比例。这样就可以估算出分户的中位价格了。第四，对没有可比实例的拆迁房屋，可以通过它在房屋分类排序中的位置，运用插入法就可以比较容易的推定出它的房屋价格。运用这个方法估算的价格，比较有说服力。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
3.综合平衡。当分类评估工作就绪后，还要进行价格的协调平衡。其目的是避免价格矛盾，难以“自圆其说”。一是把本评估项目与其他同期评估项目或往期评估项目视为一个整体，尤其是要把本街段、本街区和类似区域的拆迁评估项目视为一个整体，进行比较平衡，检查本评估结果与其他评估结果有无矛盾，本评估结果是否“站得住脚”，具有说服力;二是对本评估项目内的各类房屋价格进行比较平衡，检查各类房屋之间的评估标准和口径是否一致，其价格有无异常;三是在本类房屋的评估价格中进行比较平衡，主要检查本类房屋的不同位置、结构、年代、楼层或档次的价格差异是否合理。比如街头与街尾、正街与侧街、侧街与背街等等房屋之间的价差是否衔接。这样，就把被拆迁房屋的评估价格形成了一个相互联系的价格链，既利于评估人员宏观上统一评估标准、微观上评估定价，又利于拆迁当事人理解和接受评估结果。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
综上所述，通过这个思路和方法评估的价格，仍然是拆迁补偿的参考价、基础价，不是补偿定价。为了便于补偿操作，评估机构可以根据市场交易的波动曲线，提供一个围绕房屋中位价格上下波动的价格指数或价格幅度，供实际补偿时参考。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
四、处理好评估过程中的问题Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
1.评估委托阶段：要处理好三个问题。一是接受委托要量体裁衣。不能为了多揽业务而“来者不拒”，也不能为了减少麻烦而一味拒接拆迁评估项目。评估机构要有一点社会责任感，敢于做第一个吃螃蟹的人。二是正确对待非市场因素的影响。在过渡期，非市场因素的影响难以避免，关键是看影响的程度和大小。如果这种影响能够转移或者能控制在评估机构的承受之内，可以接受委托，并把相关内容载明于委估合同书之中。如果这种影响不可转移又超过了承受范围，可以不受理委托。三是一个拆迁项目或一个街段的拆迁评估最好由一个评估机构完成。如果由两个估价机构来承担，可能出现评估标准不统一和评估价格混乱，并相互连累，是非难分。所以，接受委托时要特别谨慎。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
2.现场勘察阶段：切忌为了躲避被拆迁人找麻烦而走马观花甚至纸上谈兵。这样做，一是很难避免漏评漏估或重估重评，因小失大;二是在这个基础上评估的价格向征意义大，可操作性小或者可随意操作;三是当以后发生评估纠纷，缺乏依据，说服力不强。根据我们的体会，在评估初期，有人找麻烦不一定是坏事。它可以把矛盾、Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ[page]
问题摆出来，求得拆迁双方事前求大同存小异，利于公正评估。同时，对于评估人员来说，可以知已知彼，抓住重点，把工作做实做细，既为评定估算夯实基础，又为应对评估纠纷搜集有力证据。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
3.评定估算阶段：一是要把评估的科学性、艺术性和经验性结合好、运用好，搞好价格评定;二是要判断拆迁双方对评估价格认可度有多大。当这个价格虽然比较客观，但估计拆迁当事人又难以“通过”时，就要在评估机构可承受的极限内准备一至二个应对方案，在交换意见时才胸有成竹，不致于理曲词穷、盲目“跟进”，或者尴尬对立、不欢而散。这有利于问题的解决和维护评估的严肃性。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
4.撰写报告阶段：要写明价格定义和函盖的范围，提醒报告运用人哪些拆迁构件不在评估价格内，需要另行估算;同时，还要阐明使用报告的限制条件，说明评估价格是拆迁补偿的参考价格，不能作为强制拆迁的补偿定价。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
5.价格公告阶段：对质疑评估者，不能躲避不见、推御责任和强力压制，要顾全大局、开门迎客、以诚相待、正面解释、辩明是非。对他们提出的问题不能简单的肯定和否定或各说不一，要一分为二。评估中确有问题，要及时与有关方面协调一致，时解决，否则可能带来负面影响;对无理取闹者，要理直气壮，有理有据，设法疏通矛盾。只要实事求是，客观公正，工作到家，被拆迁人也并不那么“可怕”。此外，如果是多个机构的评估结果需要同时公告，一定要分别列示、分别公告，利于解释，减少不必要的评估麻烦。Y–>.üÜœ8Cˆpgjsw.cn\½,+îCkòÎ
