案 情
周某原居住房屋位于徐州市某办事处A村委会下属a自然村境内，2000年7月，A村委会向该办事处提出关于因道路拓宽拆迁安置调整其下属a、b、c三自然村土地的申请报告，该办事处于2000年当月作出批复，同意该村委会的土地调整方案。2000年12月至2001年1月，a自然村组长郭某三次召集拆迁户商讨建房事宜，决定在本村4.5亩土地上建造13套二层住房，并承诺2001年麦收前交房，要求每户先交50000元建房款，正式住进房屋时多退少补，但未签订书面合同。原告周某作为拆迁户交付了50000元，其他11户也交付了相应的资金，郭某负责联系工程单位施工。后因建房标准、价格及住进房屋时间问题产生纠纷，导致无法正式入住。为解决纠纷，该办事处于2002年4月招集A村委会有关人员召开专门会议，研究决定：凡已交住房定金的住户，又申请退房，目前一律不退款，待已建房屋卖出后再退款。原告无法正式入住又要不到退房款，以致成讼。
审 判
一审法院经审理认为，原被告没有签订书面合同，但就建房质量、标准、交房时间达成口头协议，原告按照约定交付了预付款，被告未按照约定交付房屋，因而原告要求解除建房协议，被告退还建房预付款的主张依法应予支持，但考虑被告已将资金投入到房屋建设之中，根据公平及诚实信用原则，可酌情延长其给付期限，判决解除原被告之间的建房协议，被告A村委会于判决生效后十个月内退还原告建房预付款50000元。
被告不服上述判决，以郭振明的行为未经被告授权是个人行为，被告未收到预付款为由提起上诉。徐州市中级法院经审理认为：郭某作为村民小组长牵头安排收款并联系施工建房应视为是被告A村委会默示授权郭某从事上述行为，可以认定郭某的行为是职务行为，原被告之间的建房协议有效，被告未按约定履行义务，一审法院判决被告退还建房预付款是正确的。遂判决驳回上诉，维持原判。
评 析
本案是一起农村基层组织与其村民之间因拆迁建房发生的纠纷。农民由于其法律和文化知识的缺乏，在社会生活和法律生活中，如何依法保护他们的合法权益，是法律实务工作者应该认真考虑的问题。本案的处理结果就很好地体现了办案的社会效果和法律效果的统一。
处理本案的关键是认定郭某的行为是不是职务行为，其与原告达成的建房协议是否有效?在农村，农民一般情况下会按照村民小组长的指令从事活动，很少有人探讨小组长行为的性质，有的村民小组长对自己行为的性质亦有模糊认识。本案中郭某作为村民小组长没有权利组织村民建造房屋，表面上看起来其不具备行使职务的主体资格，因为该行为涉及农村宅基地使用权的取得与转让问题，需经有关主管部门的批准。该办事处下发批复同意被告的土地调整方案，被告虽然没有书面授权郭某与原告签订建房协议，但对郭某多次召集拆迁户开会并形成统一建房意见的行为是明知的，郭某作为村民小组长牵头安排收款并联系施工建房应视为是被告默示授权郭某从事上述行为，因而一、二审法院从保护弱势群体的角度出发，对职务行为的概念进行扩大解释，认定郭某的行为是职务行为，原被告之间的建房协议有效，被告未按约定履行义务，判决被告退还建房预付款是正确的。
(作者单位：江苏省徐州市中级人民法院)
