房地产商标专用权与地名使用权的冲突包括两个方面：一是合法正当的地名使用与合法正当的注册商标使用的冲突，亦即地名使用权与商标专用权的直接冲突；二是滥用地名使用权（包括商业性使用、商标性使用、不当使用等情形）与商标专用权的间接冲突。
当地名使用权与商标专用权直接冲突时，应当根据权利的性质、权利产生的时序确定何种权利优先保护。房地产服务商标专用权是根据商标法取得的，该法第四条第三款规定“本法有关商品商标的规定，适用于服务商标”。服务商标的保护目的及保护起讫点与商品商标是一致的，二者均是作为一种区别性标志而存在，其保护的起讫点均从申请之日起即受到保护。地名使用权则是根据国务院《地名管理条例》以及各省、自治区、直辖市《地名管理办法》，经地名管理机构批准取得，无论是法律依据还是取得程序方面，商标专用权效力更强。严格来说，地名使用权的实质并非是权利，而是政府的一种审批和认可，这种行政审批和认可并非民事免责的条件或依据。行政审批只表明官方的认可，不能排除使用行为因违反其他法律或侵权而应承担的责任。也并非只要经过行政审批，所有使用地名的行为就具有正当性，就不构成侵权。由于楼盘的不动产属性，使得楼盘的名称具有了商品房的特有名称与地名的双重性质。在这里，地名是基于房屋的建造而产生的，因此，地名的行政审批不能成为排除商标权的依据，更不能成为民事免责的理由。当商标专用权与地名使用权发生冲突，应当优先保护效力更强的商标专用权。另外，如果商标申请早于地名申请，则更应受到优先保护。实践中，为保护商标专用权，应当严格区分地名在公法和私法领域范围内的使用。当地名的使用发生公法范畴与私法范畴的混同时，应当将超越公法范畴使用的部分分离出来并认定其侵权。
当地名使用权与商标专用权间接冲突时，应当充分考虑服务商标的特殊性及地名使用是否合理。房地产服务商标毕竟不同于商品商标，其保护范围和保护方式都有自身的特殊性。商标合理使用是指在考虑到商标权人及第三方的合法利益的情况下，将他人的注册商标在自己的商品或服务上善意地作叙述性使用。商标的合理使用应当满足以下三个要件：（１）对他人商标的使用不是商标意义上的使用，即并非用于识别商品来源；（２）行为人对他人商标的使用有正当的理由，不违反诚实信用原则；（３）当事人并非出于不正当竞争目的，而是善意的使用。目前我国对于服务商标的使用，主要规范是国家商标局在１９９９年出台的《关于保护服务商标若干问题的意见》，其中对于服务商标的使用方式采取了列举和概括结合的方式，强调在下列情形下的使用，视为服务商标的使用：?１、服务场所；２、服务招牌；３、服务工具；４、带有服务商标的名片、明信片、赠品等服务用品；５、带有服务商标的账册、发票、合同等商业交易文书；６、广告及其他宣传用品；７、为提供服务所使用的其他物品。另外，该意见还特别强调：他人正常使用服务行业惯用的标志，以及以正常方式使用商号（字号）、姓名、地名、服务场所名称，表示服务特点，对服务事项进行说明等，不构成侵犯服务商标专用权的行为，但具有明显不正当竞争意图的除外。例如《商标法实施条例》第四十九条规定：“注册商标中含有的本商品的通用名称、图形、型号，或者直接表示商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量及其他特点，或者含有地名，注册商标专用权人无权禁止他人正当使用。”该条中的地名是指行政区划意义上的地名。该条规定的目的是：先于商标存在的行政区划地名属于公共领域的词汇，具有公共性的特点，为了防止这种在先的公共性被商标注册人绝对地垄断使用，法律在保护此类商标时应当考虑到该区划内其他经营者对该地名的合理使用。住宅小区的“地名”从其根本意义上讲，更确切的性质应为住宅小区“名称”，是用于居住的商品房群落，不涉及到众多的经营者对该名称的使用，对于从事房地产开发的经营者来讲，该地名不具有公共性，更不是行政区域意义上的地名。因此，将商标申请为住宅小区地名并进行使用的行为，违反《商标法实施条例》的规定。
笔者认为，房地产销售是一种无形的服务行为，这些行为不能和服务本身区分开来。如果服务商标无法体现对房地产销售等的保护，则申请注册房地产商标就成了毫无意义的事情。因此，充分考虑房地产服务商标保护范围及方式的特殊性和地名的正当使用，应是司法实践中处理案件的重要原则。
张忠野
