托人去土地所看宅基证，是否有交效，是否侵犯母亲的合法权益。

更新时间：2019-08-21 10:41:31

问题描述：

您好我家住洛阳临县农村，1965年父亲和母亲有一处宅基地建房4间，78年父亲因病去逝，母亲和我兄妹三人相依为命，88年把家里的两间东屋扒了，建了三间南上屋，89年又把两间西屋扒了，建了三间西屋，我93结婚，母亲和我在外地，05年哥哥在我和母亲不知情的情况下给家卖了，14年的母亲对哥说要回家住，哥说早卖了，听哥说话，近90高龄的母亲非常难过，托人去土地所看宅基证，证是86年已换成哥哥的名字，我问哥啥时换成你的名子，他不知道，他也没有见过86年的宅基证，卖时我哥和邻居家有协议哥嫂的签名，家里的房屋是我们的共同材产，协议没有母亲签名，请问协议是否有交效，是否侵犯母亲的合法权益。谢谢！

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农村实行集体所有制，土地归集体所有，集体组织再把住用地分配给集体成员作为宅基地使用。宅基地只能在集体成员部转让，不能对外转让。在农村，有的地方对自建房屋颁发产证，有的不颁发产权证，仅以宅基地使用权证作为房屋产权证明这就使得农村自建房屋的产权不像城镇私有房产那样明确，对自建房产权的认定也不能一概而论，要具体问题具体分析。
离婚需要分割家庭房产时应首先进行分家析产，比较简单的操作方法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，再使离开家庭的一方获得与其财产份额相应的货币补偿。

2019-08-21 10:31:18

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农村土地承包经营权流转管理办法的第九条农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
受让方应当具有农业经营能力。同时《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。
采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。
但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。
三是不构成违约和诈骗。合同无效，是自始无效，各自返还财产即可。

2019-08-21 10:34:47

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房屋买卖是指将自己名下的房产进行买卖.自己的名下的房产必修具备房屋产权所有证。口头协议属于诺成合同,效力很低的。　　如果协议双方当事人都信守承诺,那么合同就可以顺利履行。
如果有一方反悔或不遵守约定,那么就可能造成合同履行不能。　　不过,在实际交易中不订立书面合同是不对的,使自己的期待利益得不到实现。否则主张对方违约都没有相对有利的证据。
　　至于合同的履行问题,就要看双方的生意伙伴关系如何了.关键在对对方。

2019-08-21 10:39:11

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参考法条：依据《中华人民共和国合同法》
32条、采用合同书形式订立的合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立
因此，你纠结的问题是先盖章后签名是否有效。那么司法的原则是，签字或者盖章只有一个也算是合同成立。
也就是说你们双方即便只盖章而非签字那么合同也属于依法成立的。

2019-08-21 10:41:31

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