最近小区物业规定：物业现在的规定合法吗？他们有权利这样做吗？我们业主又该怎么办呢?

更新时间：2019-08-03 12:30:46

问题描述：

您好，我是潍坊水岸华庭小区的业主，最近小区物业规定：没有购买小区地下停车位的业主车辆一律不准进入小区。现在没有购买车位的业主的车都停在小区外面的健民路上（属于城区道路），小区的地下停车位贵的14.28万，便宜的8.8万，是一般的家庭难以承受的，但是小区的车位物业既不出租，也不画地上车位，逼着业主购买昂贵的停车位，且小区的地下停车位根本就满足不了1:1的比例，1200户，只有600个车位，否则业主的车辆整日停在小区外的道路上，造成交通拥堵。我想请问，物业现在的规定合法吗？他们有权利这样做吗？我们业主又该怎么办呢?

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物业服务费的诉讼时效：首先、拖欠物业费是民事纠纷，在民事纠纷中不叫追诉期而是叫诉讼时效，《民法通则》第七章规定诉讼时效：第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。依据这两条的规定你的物业公司已经超过了诉讼时效。其次、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号规定第二条当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可。
第三条当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。

2019-08-03 12:21:56

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一般来说，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位属于开发商所有，开发商通常会在售楼同时售卖车位；
不过，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
关于小区车位问题发生纠纷首先需要弄清楚车位的归属，协商不成可以通过诉讼解决。

2019-08-03 12:24:46

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《物权法》第74条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。对此款条文的理解可从以下两方面入手：一方面，此条款体现出立法者以保护业主权益优先的立法取向。
另一方面，此条款对开发商有一定的强制性。它意味着只要小区业主不明示放弃，开发商就无权将其卖给外来者，即使已经出售，也不能对抗小区业主的“首先需要权”。　　《物权法》第74条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
”此条款一方面把车位、车库归属的约定权交到当事人手中，另一方面，列举了车位、车库归属的的三种取得方式，即：出售、附赠和出租。也就是说，该条款的规定承认了开发商的选择地位，由于车位、车库是开发商所建，从而优先享有车位、车库的保留选择权。
　　《物权法》第74条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。在此，《物权法》实际上是把占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，直接归属业主共有。
需要明确的是，本条款提出的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”应当指地面停车场，其占用的土地本来就属于业主共有财产范围。因此，开发商没有理由主张地面停车场的所有权。

2019-08-03 12:28:00

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《物权法》颁布后对小区的绿地、道路、电梯等公共设施的权属做出了明确规定，属于小区业主共有。但对于停车位的权属进行了区分，一部分是占用了小区公共面积的地面停车位，属于业主共有；一部分是规划到地下的地下车库，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，基本上等同于说是属于开发商。
综上，你所说的物业出租的地面停车位和绿化面积均为业主共有，物业擅自出租是对业主权益的侵害。可以通过业主大会或者业主委员会向人民法院提起诉讼。

2019-08-03 12:30:46

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