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我与买方签订了房屋买卖合同,但卖方却以种种理由推脱,而卖方又将户过给了第三方,现在我应该怎么告他们?
更新时间:2019-01-20 14:35:09
问题描述:
我是买方,我与买方签订了
房屋买卖合同
,但卖方却以种种理由推脱,迟迟不过户,而卖方又将户过给了第三方,现在我应该怎么告他们?
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买卖合同
特征:
1.买卖
合同
是有偿合同。买卖合同的实质是以等价有偿方式转让标的物的所有权,即出卖人移转标的物的所有权于买方,买方向出卖人支付价款。这是买卖合同的基本特征,使其与
赠与合同
相区别。
是有偿
民事法律行为
。
2.买卖合同是双务合同。在买卖合同中,买方和卖方都享有一定的权利,承担一定的义务。而且,其权利和义务存在对应关系,即买方的权利就是卖方的义务,买方的义务就是卖方的权利。
是双务民事法律行为。
3.买卖合同是诺成合同。买卖合同自双方当事人意思表示一致就可以成立,不以一方交付标的物为合同的成立要件,当事人交付标的物属于履行合同。
4.买卖合同一般是不要式合同。
通常情况下,买卖合同的成立、有效并不需要具备一定的形式,但法律另有规定者除外。
5.买卖合同是双方民事法律行为。
2019-01-20 14:17:10
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转让人在签订
房屋买卖
合同并转移
占有
后,在可以办理
物权
变更登记时又恶意以房屋为抵押向银行贷款,造成物权变更登记时因抵押登记未涂销而无法办理。此时,受让人面临两个选择,一是可以要求确认房屋买卖合同无效,由转让人退还房款;二是代借款人(转让人)归还贷款,涂销抵押登记后,再予办理物权变更登记。
由于房屋转让人已下落不明,如受让人选择确认房屋买卖合同无效,退还房款,势必其损失进一步扩大。受让人主张继续履行房屋买卖合同,办理物权变更登记时,法院应行使释明权,征求受让人是否愿意先代借款人(贷款人)归还贷款涂销抵押登记,如受让人愿意,在征得
抵押权
人同意后,待归还贷款资金确保后,可以作出由受让人涂销抵押登记,由转让人配合办理物权变更登记的判决。
如受让人不愿意先予涂销抵押登记,则驳回其诉讼请求。按上述处理方式,确保了不损害抵押权人利益,避免了抵押权人和抵押人之间的纠纷。同时,受让人代贷款人归还的款项仍可以作为普通债权主张,今后仍有实现债权的可能。
2019-01-20 14:31:20
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1-首先确认《房屋买卖合同》合法有效。如果《房屋买卖合同》是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,系合法有效的合同,具有法律约束力。双方当事人均应按合同的约定,履行自己的义务。
2-根据双方的约定,不动产的转让,原不动产权属人或所有权人负有协助买方办理
房屋产权
变更登记的附随义务。3-卖家过世,其生前与买家签订的合同并不会因此而归于无效或者被撤销,其
法定继承人
应对卖家生前签订的合同权利
继承
的同时,对卖家遗留的该合同法定附随义务也应当一并继承。
其
继承人
有义务协助买家办理房产过户。4-法律依据:《合同法》第60条规定:当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2019-01-20 14:32:07
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二、房屋买卖
合同效力
的几个问题
1、房地产分离出卖,合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题,合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效。
3、侵犯优先购买权,合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
4、非法转让,合同无效。
2019-01-20 14:35:09
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