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我购买了一套商品房,我同学建议我办理预告登记备案,是这样吗?
更新时间:2018-12-14 15:15:20
问题描述:
我购买了一套
商品房
,因开发商的原因暂时无法过户,我同学建议我办理预告登记备案,他说这样就能避免开发商一房二卖,是这样吗?
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商品房
买卖合同
合同
备案的具体流程
购房者签订商品房购房合同后,开发商会将购房合同集中递交到房管局进行备案,此过程一般需要三十天时间。
如购房者为按揭购房,待合同在房管局备案完后,还需再将购房者的所有贷款资料递交给按揭银行进行审核,办理抵押贷款手续,此过程的办理时间一般也需要三十天左右。
待以上手续全部完成后,签约中心会通知客户领取购房合同。
如果已经备案成功,但是还不能拿到购房合同,可以让开发商告诉备案登记号,之后可以直接在网上查询到相关的备案情况。
2018-12-14 15:06:18
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房产纠纷律师团队
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从刑事责任角度分析
房地产开发
商一房二卖,在主观上存在欺诈的故意,因此在具备法定情节的情况下可能构成
合同诈骗罪
。
合同诈骗
罪是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中采取各种虚构事实的方法,骗取对方当事人财物,数额较大的行为。
在认定房地产开发商的一房二卖是否构成犯罪时,应注意区分犯罪与民事欺诈行为。首先在主观上,合同
诈骗罪
行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人的财物,即房地产开发商是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物,但自己根本不打算履行交房义务,也就是说房地产开发商意图无偿占有买受人的财物。
而在民事欺诈中,行为人只是为了获取不正当的利益,故意不履行其他合同,但其并不具有无偿占有他人财物的意图,即房地产开发商只是为了获取更高的售房价格而故意一房二卖,但对于买受人已支付的购房款,其并不想非法占为已有。
其次在具体行为上,结合主观故意考虑,构成合同诈骗罪的房地产开发商可能在签订合同时就没有履约能力,如根本不可能建造房屋;也可能在签订合同时,采取各种欺诈手段,如虚构单位、冒用他人名义、伪造票据等,企图骗取买受人的财物占为已有;还可能在签订合同取得买受人的购房款后,又打算不履行交房义务,肆意挥霍所取得对方财物等。
综上,在构成合同诈骗罪的一房二卖行为中,房地产开发商在实施欺诈时须受非法骗取对方财物目的的支配,即其只想无偿占有对方财物,而无履行交房意图,而买卖合同已进入履行阶段,即买受人已经支付房款。
根据刑法的规定,合同诈骗罪是数额犯,即行为在达到数额较大情节时才构成犯罪。目前对于数额尚无明确规定,一般参照最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》,以个人诈骗公私财物2000元以上属数额较大。
2018-12-14 15:09:25
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签合同时注意事项:
1、退房协议要看仔细。在买房贷款下发过程中,有的时候会出现很多争议!而且特别是购买期房!在房屋建设当中也会出现很多问题。所以退房协议那一栏需要看看开发商是怎么规定的。
2、交房标准,交房时间需要看仔细。交房标准需要看看合同上面是否又不符合要求的地方!因为这是作为以后收房的最重要的依据!而且还需要看看交房时间如果超过。开发商会做出什么赔偿。
3、赠送面积需小心。有的房子会以赠送面积做销售卖点!可是有的童鞋收房的时候就发现实际面积比宣传的时候要小很多。合同上面又出现了赠送的猫腻!这种时候就等于有理都说不清了。
所以有赠送的一定要看清合同怎么写的。有利于以后维权!!
2018-12-14 15:11:04
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《
商品房销售管理办法
》第10条禁止“一房二卖”,即“房地产建设企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”,房地产出卖人就同一商品房与第一买受人订立合同后,在未解除该合同之前,又与第二买受人订立同样的合同时,出卖人对该两个买受人均负转移该商品房所有权的义务,对于其中任一买受人不为履行时,该买受人可依《合同法》规定,请求其承担由此而产生的
损害赔偿
责任。 实践中往往因是否进行了房屋所有权登记而产生问题。
具体方法是:如果出卖人已经为第二买受人办理房屋所有权转移登记,此时第二买受人依登记取得商品房所有权,第一买受人只能依《合同法》第107条向出卖人请求承担
违约责任
,但不能要求实际履行。
反之,如果出卖人为第一买受人办理房屋所有权转移登记后,与第二买受人签订了以同一房屋为标的物的买卖合同,此时,出卖人系出卖他人之物,为无权处分。履行期届至时,如不能从第一买受人处取得房屋所有权,则该合同无效,出卖人应向第二买受人承担责任。
如果出卖人没有向第一买受人履行合同,又与第二买受人就同一房屋成立买卖,此时,买受人中谁先取得房屋所有权转移登记,谁就取得房屋所有权。出卖人对未取得房屋所有权登记的买受人,可以不履行合同,但应负损害赔偿责任。
2018-12-14 15:15:20
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