《不动产登记暂行条例》第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：
（一）违反法律、行政法规规定的；
（二）存在尚未解决的权属争议的；
（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；
（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。"
具体到商品房买卖中，下列情况可能导致房产证无法办理：
1、开发商五证不全
2、项目仍然处于抵押状态。这种情况属于在建工程抵押，一般没什么问题，但如果开发商没有及时还清抵押贷款，抵押就不能解除，房产证也办理不了。
3、项目竣工验收未通过。项目通过竣工验收，表明项目达到了交房标准，是办理房产证的必要条件。
