根据《住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》的规定，商业贷款中居民家庭住房套数，是根据购房人家庭成员（本人、配偶、未成年子女）名下实际拥有的成套住房数量进行认定。具体标准为：
1、首次申请贷款购房，在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售备案系统）中家庭有一套或以上住房的；
2、借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；也就是说不管贷款是否还清，有过贷款买房记录的都算二套。
3、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。
以上情况都算二套房。
