我怎么样起诉才能得到房子

更新时间：2009-05-16 18:03:47

问题描述：

律师你好，我05年购买了1套住房，当时卖房方房产证没有办下来，双方签定了购房协议双方都签了字，我按协议一次性付清了房款，等房产证办下来后在过户。 09年卖房方单位办理了房产证，这时卖房方反悔并说协议是无效的，不受法律保护。签协议时卖房方没房产证，但房产证的日期是2003年，协议上写清楚了等房产证办理下来在过户。现在卖房方有房产证了。我咨询了朋友，他说物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。但是合同法中规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。到底是合同有效，还是物权法有效，觉得合同法和物权法上的规定有些矛盾啊？我如果起诉他他要不给办理房产过户，产权在他手上我不是还得不到房子啊。我该怎么打这场官司啊？我怎么样起诉才能得到房子啊？

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张金梁律师
服务地区：河南-郑州

您好！
您的问题涉及到债权和物权的基本理论，很多人不能理解其中的含义导致做出错误建议，谨慎采纳为宜。合同属于债权，合法有效，您可以请求对方继续履行合同，如对方不愿履行合同，需要承担违约责任，赔偿损失。但由于物权法规定没有办理过户登记，因此物权仍然归属于出卖方，您享有的仅仅是债权请求权，而非物权请求权。另外，你的房屋时03年购买，这还涉及到物权法是否具有溯及力的问题。关于物权未经登记不具有对抗第三人的情况是指原出卖方和你签订合同后，又与第三方签订合同，此时，第三方基于对房屋登记薄的公信力，相信出卖方具有所有权才签订合同，此时第三方属于善意第三人，因此第三方可以合法取得该房屋所有权而不受你们之前签订合同的限制。您何必非要得到房子呢，完全可以要求对方承担赔偿你利息，并赔偿新购置房屋款与原购买房屋价款之价差来实现合同目的。建议您多咨询几位律师，然后决定哪位律师来代理您的案子，才能最大限度保护您的利益。

2009.05.16 18:03:47

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曹红星律师
服务地区：河南-三门峡 139-3982-0972

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合同是有效的。你可以起诉他要求继续履行合同，即办理过户手续。
至于合同法和物权法的规定并不矛盾。对你来说，合同是有效的，双方必须履行。当然房产证没有过户到你名下之前，房子的所有权不是你的。但是现在你们双方的合同是可以履行的，因此你只需起诉要求履行合同。

2009.05.16 09:31:27

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曹红星律师
服务地区：河南-三门峡 139-3982-0972

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当然如果对方现在将房子再次卖了并且已经过户了，你就不能要求继续履行合同了，只能要求赔偿损失，损失相当于房子现在的市场价格。

2009.05.16 09:33:19

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找法网咨询顾问
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你必须先到房管局查询一下房产档案情况，起诉到法院可以要求对方协助办理过户手续。

2009.05.16 12:33:47

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许限芙律师
服务地区：河南-许昌

1、不动产登记后受法律保护，否则并非不受保护，而是不能对抗登记的权利人（比如卖方因案件房子被依法扣押、查封时，买房没有对抗圈权利）。所以，是否登记与买卖是否成立，不是一个概念。
2、合同成立的其中一个标志便是“交易完成”，您的情况应当符合成立的条件。
3、您接手入住了吗？如果已经入住多年，起诉要求过户办证应该没有什么障碍。
顺便过来看看，很少上网。祝您好运！

2009.05.16 02:47:43

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范明喜律师
服务地区：河南-周口

你可以起诉他，要求他履行合同，协办过户手续。

2009.05.16 09:53:51

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赵振兴律师
服务地区：河南-安阳

您好：
首先，你们之间的协议是合法有效的。因为是双方的真实意思表示，且不违法法律规定，故合法有效。
其次，由于您至今尚未办理过户手续，目前你对该房屋不享有所有权。因为《物权法》规定，不能仅有合同就认为您享有所有权，只有具备了：有效合同+过户登记=所有权。这时您就享有了该房屋之所有权，故您目前仅享有据合同的债权。
最后，由于您享有据合同的债权，故可向法院诉至请求:1追究违约责任；2要求对方继续履行合同即不理过户手续。
需特别提示的是：您应先到房管局申请预告登记，预防一房两卖致使您达不到取得该房所有权的目的。

2009.05.16 10:26:42

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