我在20某某7年某某某某月份与锦兴置业签订公寓购买合同，实际为租赁合同，我的最佳解决方案是什么

更新时间：2025-06-24 15:45:25

问题描述：

律师，您好！我在20某某7年某某某某月份与锦兴置业签订公寓购买合同，公寓面积46.54，因公寓处于抵押状态，实际为租赁合同，后锦兴置业破产，现在抵押方鲁兴已取得该公寓房产证，要求我以每平4080的价格购买。以目前情况，我的最佳解决方案是什么

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陈涛律师
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您好，根据您提供的信息和相关法律规定，以下是您可能的解决方案：

法律分析
- 合同性质与效力：您与锦兴置业签订的合同，虽名为购买合同，但因公寓处于抵押状态，实际为租赁合同。根据《民法典》第四百零六条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但未经抵押权人同意的转让行为，不影响抵押权。锦兴置业未经抵押权人同意，将抵押房产以租赁形式转给您，存在法律瑕疵。
- 锦兴置业破产影响：锦兴置业破产后，其资产处置需遵循破产程序，您的租赁权益可能受到冲击。您作为租赁方，对房产的使用和处置权受限。
- 鲁兴的产权及出售要求：鲁兴作为抵押权人，已取得房产证，其产权地位合法。鲁兴要求您以每平4080元的价格购买公寓，这属于其处分房产的行为，但价格是否合理需结合市场情况判断。

解决方案
- 协商解决：与鲁兴进行协商，表达您对价格的疑虑和对原租赁合同权益的诉求。您可以提出，考虑到您长期租赁并投入的成本，希望鲁兴能在价格上给予一定优惠，或者提供更合理的付款方式。
- 评估市场价格：委托专业的房地产评估机构对公寓进行评估，确定其合理市场价格。如果评估价低于鲁兴提出的4080元/平，您可以此为依据与鲁兴协商，甚至在必要时作为法律诉讼的证据。
- 法律途径：如果协商无果，且您认为鲁兴的出售价格不合理，您可以考虑通过法律途径解决。您可以主张鲁兴在出售房产时，应保障您的优先购买权，并且出售价格应符合市场价格。如果鲁兴的行为侵犯了您的合法权益，您可以要求其承担相应的法律责任。
- 关注破产程序：持续关注锦兴置业的破产程序，了解其资产处置情况。在破产程序中，您可以主张自己的租赁权益，要求破产管理人对您的损失进行合理补偿。

在处理此类问题时，建议您咨询专业律师，以获得更具体、更准确的法律建议和操作指导。

2025.06.20 11:47:39

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吴丁亚律师
服务地区：北京-北京 135-5275-1245

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你好，仔细查看与锦兴置业签订的合同，明确其中关于房屋状态、租赁期限、租金支付方式、优先购买权以及违约责任等条款的具体约定，确定自己在合同中的权利和义务。尝试与鲁兴进行沟通，了解鲁兴要求你以特定价格购买公寓的依据和理由，看是否有可能通过协商达成一个双方都能接受的解决方案。若协商不成可以搜集证据到法院起诉维权。

2025.06.20 12:34:16

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吴亮律师
服务地区：浙江-杭州 155-5555-5523

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首先，你与锦兴置业签的虽名义是购房合同但实际是租赁合同，具有法律效力。鲁兴虽取得房产证，也不能随意打破租赁关系。你可拒绝鲁兴以每平4080元购买的要求，依据“买卖不破租赁”原则，继续按原租赁约定使用公寓。若鲁兴强行要求，可通过诉讼维护自身权益。

2025.06.20 12:01:03

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吴中律师
服务地区：北京-北京 137-1879-1323

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您好，若原合同被认定为租赁，您可能仅享有租赁权，但破产程序中租赁关系可能被解除，您可以尝试认定以租待售，如法院不予认可则可以主张优先购买权然后追偿

2025.06.22 00:12:27

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田洪山律师
服务地区：北京-北京 136-2130-4895

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你好，按照约定处理。如果发生争议，可以通过诉讼途径解决。详询可以电联。

2025.06.24 15:45:25

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王丽丽律师
服务地区：北京-北京 150-1036-3896

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您好，首先要确认虽然是租赁但是实为买卖，要确认买卖。

2025.06.20 14:10:47

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马冲律师
服务地区：天津-天津 151-2269-2185

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这需要看一下你的租赁合同具体内容才能给出建议

2025.06.20 12:17:07

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孙志伟律师
服务地区：天津-天津 156-0219-0566

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你好，说的情况建议你拨打市民热线具体咨询

2025.06.20 13:33:01

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胡雪峰律师
服务地区：江苏-宿迁 136-2524-6436

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那按照当初购买合同的约定处理就行了。

2025.06.20 12:09:24

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盈科王雨昕律师
服务地区：北京-北京 139-1009-2550

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您好，可以帮您具体分析

2025.06.20 13:35:37

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盈科师瑞律师
服务地区：北京-北京 157-1129-2699

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2025.06.20 15:59:22

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