延期交房。能退吗

更新时间：2020-09-05 10:40:42

问题描述：

我在蔡家坡凤凰城买的房子，延期交房。现在我想退首付，能退吗

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因房屋买卖违约而产生的退房问题，如果买卖合同有约定的，按照约定来处理。如果没有约定的，可以向人民法院提起诉讼来解决相关问题。

2020.09.01 06:55:17

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一、延期交房违约金的时间计算

1. 起算时间：一般都按购房合同所明确的入伙日期。
2. 截止时间：
(1) 卖方需领取《竣工验收证书》后才能交付房屋，但因制度调整，深圳已改《竣工验收证书》制度为备案制度，计算方法与实际有一定误差。
(2) 实践中一般是在主体工程竣工，通过工程质量验收及消防验收后，就视为具备了交付条件；如有电梯、燃气管道的还同时有电梯准用证和燃气管道工程验收证书，在此条件下则以卖方发出的入伙通知书的时间为准。

二、延期交房违约金的金额计算

《深圳市房地产买卖合同(预售)》规定，“卖方不能按约定时间交付的，每延一日应向买方支付房款总价的万分之五的违约金”。实践中一般双方都按此约定，而一旦有纠纷，司法机关的判决一般有三种可能：

1. 认为该违约金标准是双方当事人自愿约定，根据合同自由原则，予以支持。
2. 经申请审查后认为违约金为高，予以减少，调整为每天万分之三。
3. 经申请审查后认为违约金为高，予以减少，调整为按购房款计算的同期贷款利息。

三、延期交房引起买方损失的计算

如果卖方按期交房，买方就可以按合同约定的日期自用或出租房屋，这部分利益可用房子的租金利益来衡量。一般是按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。

四、可预见规则在延期交房的法律适用

《合同法》113条规定的可预见规则的限制，即违约方赔偿的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，除非买方在订立合同时已明确告知卖方其购房的目的，否则诸如子女上学等问题不具备可预见性。

2020.09.01 23:58:30

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根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失。因此，开发商延期交房的话，购房人可以要求解除合同和退房，但是必须按照法定的条件和程序办理。

2020.09.04 07:52:23

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开发商延期交房，购房者如何维权？
1、先解除购房合同，由开发商退还业主全部购房款、利息及其它办证费用，然后，由业主到银行解除担保贷款合同，办理提前还贷手续，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行；
2、业主先到银行解除担保贷款合同，办理提前还贷手续，将剩余贷款本息提前还给银行，然后，业主再同开发商解除购房合同，要求开发商退还业主全部购房款、利息及其它办证费用；
3、业主与开发商达成退房协议，开发商将首付款、已还按揭款及利息、其它费用返还给业主，业主欠银行的剩余贷款本息也委托开发商直接还给银行，解除担保贷款合同。

2020.09.05 10:40:42

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