交房违约金万分之三，湘潭购房，但开发商违约并未如期交房，违约金按万分之二每日赔偿，我们业主应该怎么维护自己的权益

更新时间：2020-06-07 07:13:00

问题描述：

湘潭购房，按合同开发商应于2019年12月31日前交房，但开发商违约并未如期交房，后经协商延至2020年5月28号交房，违约金按万分之二每日赔偿，到5月28日交房时开发商出具不了三书一证一表，没通过政府部门验收，我们业主应该怎么维护自己的权益

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熊晖律师
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2020.06.03 09:51:27

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“不可抗力”成为众多开发商延期交房逃避责任的理由。尽管《民法通则》有明确规定，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，但开发商常以不能贷款、天气恶劣、材料运输困难等理由拖延交付。然而，这些因素并非完全不能预见，且贷款、材料运输等仅涉及开发商和银行、供应商之间的法律关系，与购房者同开发商的商品房销售法律关系无关。

开发商延期交房的“不可抗力”必须满足特定条件：

1. 施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；
2. 合同签订后，政府颁布新法规或修改原法规影响房屋按期交付；
3. 市政配套的批准与安装延误。

上述事件并不符合不可抗力的三个必备条件，即不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因此，开发商不能以此为由行使抗辩权，而应承担违约责任。

2020.06.06 00:07:58

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开发商应该按照合同如期交房，如果出现延期交房的情况，应该按照合同约定支付业主违约金。受理此类投诉，该部门主要是以协调为主，如果开发商与业主之间协商无果，业主可以走法律途经维权。此属于房产管理部门的具体工作，建议直接咨询房产管理部门。

如果是开发商违约行为导致购房者退房的，开发商除退还房屋全部价款及相应利息外，还应包括违约金，如果违约金不足以弥补购房贷款损失和房屋装修损失等的，差额部分购房者还可以向开发商继续要求赔偿。

开发商违约一般情况下，可以按照约定的违约金要求赔付，具体的赔偿可以按照合同中说明的进行。

2020.06.06 05:49:36

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法定违约金
法定违约金是由法律直接规定的违约金。在一些法规中，如《工矿产品购销合同条例》、《农副产品购销合同条例》等，明文规定了违约金比例。合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。

1. 有关条例明确规定了违约金比例的，即可按该比例直接计算出违约金的数额。例如，《工矿产品购销合同条例》规定，逾期交货的，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期交货总值计算，向需方偿付逾期交货的违约金。这里的违约金比例为每日万分之三。再如，《加工承揽合同条例》规定，逾期交付定作物，应当按照合同规定，向定作方偿付违约金。以酬金计算的，每逾期一天，按逾期交付部分的酬金总额的千分之一偿付违约金。由此可见，延期履行合同的法定违约金的计算标准是固定的。各种滞期费、滞纳金等适用如上规定。

2. 有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出违约金的数额。例如，《工矿产品购销合同条例》规定，供方不能交货的，应向需方偿付违约金。通用产品的违约金为不能交货部分货款总值的百分之一至百分之五。一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金为一定的比例范围。

2020.06.07 07:13:00

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2020.06.03 09:31:32

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李军律师
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2020.06.03 23:38:20

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