1、代理商的中介费收取有依据吗？2、中介的义务代，理商是否完全履行了？3、是否有一方违反了合同？要负责吗？4、是否能以代理商违反中介合同，没能按时履行义务，要求返还部分中介费用？

更新时间：2014-11-29 04:30:25

问题描述：

1、2003年5月25号月到HF（受一房地产公司委托的一手楼代理商）签署《**商品房的认购书》（该楼是一手楼），其中约定“认购方委托代理商在买卖该物业时提供以下服务：申请按揭咨询、初审；代办监证、公证手续；房地产法律咨询；个人购房图则修改；个人投资理财咨询等。认购方同意于签署此认购书时给代理商认购该物业之中介费每套3000元”。2、2003年7月3日签署《商品房买卖合同》，并约定“本合同双方签订后30天内向广州市房地产交易管理部门办理登记手续。”3、合同中“广州市房地产交易所预售合同登记专用章”压盖的登记时间为“2003年10月28日”

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不好意思最近实在太忙现在才回答各位的问题

1、代理商按合同收取中介费合法
2、代理商的义务应该按照合同约定

你的事情经过不清楚，其他无法回答，建议带《合同》去本律师楼进行咨询。

2004.05.31 22:53:37

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　　商品房买卖合同产权登记的办理　　1、现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。　　2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。　　3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。　　4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：　　按逾期时间，分别处理(不作累加)：　　(1)逾期在日(含)之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。　　(2)逾期超过日(与本条本款第(1)项约定的日期相同)后，乙方有权解除合同。

2014.02.17 04:53:31

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　　商品房预售合同无效如何认定，　　商品房预售合同的有效条件包括：主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。以上条件缺一不可。所谓的主体合格是指，根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售合同的预售方应当具备下列条件：　　(一)预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。但是，如果不具备房地产开发经营资格的企业，在《城市房地产管理法》施行之前，与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以认定合同有效;　　(二)预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得土地使用权证书，但投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的，则可以认定合同有效;　　(三)预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;　　(五)预售方必须取得商品房预售许可证明。但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得商品房预售许可证明的，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的，则可以认定合同有效。　　如何预售方不满足上述任意条件，商品房预售合同即可被认定为无效。同时，商品房预售合同无效还有下列情形：　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;　　(三)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;　　(四)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;　　(五)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　　相关知识延伸阅读：什么是合同无效　　合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。合同无效取决于国家对已经成立的合同的态度和评价，反映了国家对合同关系的干预，合同不成立的处理结果和合同无效的处理结果截然不同。　　《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”

2014.04.07 01:36:46

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一般来说，如果开发商没有取得预售许可证明就签订了预售合同，应该认定无效。但是如果在购房者起诉前，开发商取得了预售许可，则该合同应该认定为有效。故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2014.11.29 04:30:25

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