是否能构成善意第三人呢？是不是构成预告登记，可以对抗善意第三人呢？

更新时间：2020-07-11 02:19:16

问题描述：

律师，您好！我买了一套二手房，已经付了全款，而且办理了房屋登记过户。但是三个月后得知，这个房子的卖方，在两年前离婚时已经在离婚协议中承诺把房子给前妻了，只是房子当时有贷款，无法过户，才没有办理过户。想知道卖房的这位先生是不是无权买卖呀？我自己是否能构成善意第三人呢？当时卖家和前妻的离婚协议在民政局办理离婚协议时有过备案，是不是构成预告登记，可以对抗善意第三人呢？

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马占锦律师
服务地区：甘肃-兰州

您好，出卖人男方属于无权处分，在您不知房屋属于他人财产，并出卖人有出卖权外观的情况下，以合理的价格受让该房屋的，且已经办理过户登记时，您属于善意第三人，有获得该房屋的权利。房屋预告登记部门为不动产登记中心，并非民政局，其备案不产生对抗善意第三人的法律效力。所以您目前可以善意取得房屋的所有权。

2020.04.13 08:27:51

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如果是婚前房产，那么属于个人房产，房产所有人可以单独买卖房屋，如果是婚后房产，那么是夫妻共同房产，必须双方同意才可以销售房产的。如果离婚，办理房产过户给一方，再销售房产。
离婚房屋分配：
离婚后法院判决离婚后房产款是对半分，如果对方不卖房可以申请法院强制执行。由法院出具协助执行通知书和裁定持《拍卖成交确认书》到相关部门办理产权转移手续。
　　根据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十二条拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5%;超过200万元至1000万元的部分，不得超过3%;超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2%;超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1%;超过1亿元的部分，不得超过0.5%。
采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。
拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。

2020.04.17 17:39:35

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（一）夫妻离婚涉及房屋转移的，一般由双方共同申请登记，双方就财产达成协议到民政部门办理就可以了，但一定要及时办理房产过户手续。房产过户手续，即办理买卖过户，即按照正常买卖程序办理，一周左右时间即可。（二）对于离婚房产过户中，需要办理析产登记。夫妻离婚析产并不需要办理多少手续，只需按照房管局有关规定办理离婚析产登记。析产登记是一种常见的房屋登记种类，与继承登记及赠与登记也有一定的区别。析产登记主要适用于离婚析产。顾名思义，离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。按照有关规定，双方免收交易税费。

2020.07.11 02:19:16

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