借名买房关系成立代表借名买房合同成立吗？

更新时间：2019-02-04 14:41:14

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韦红露律师
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一什么是借名买房？借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人被借名之人为登记购房人。二借名买房合同合法吗？1借名买房的两种情形的分析：如果存在恶意规避法律或者政策的行为借名买房合同不具有法律效力比如不具备资格购买经济适用房的行为。在司法实践中法院在审理此类案件时一般都认为借名买房合同无效法院会按照房屋买卖合同和房屋所有权证认定争议房屋的购房人和所有权人。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为如果借名买房合同是当事人自愿签署奉行合同自由的原则借名买房合同应具有法律效力。但该合同最好注明：“经双方协商以甲方的名义购房本房屋由乙方出资购买房屋所有权归乙方与甲方无关。”而且需要留存足够的证据比如出资的原始凭证如存折购房发票等等。因为一旦登记购房人事后反悔如果有足够的证据证明该房屋是借名买的实际产权人是事实购房人。事实购房人有可能得到法院支持房屋登记不实可最终得以纠正。但是如果没有足够的证据而产权证又是登记购房人的事实购房人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。2登记购房人将该房转让或抵押给第三人即便借名买房合同是有效的但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人第三人因此取得房产事实购房人并不能追回该房产。因为根据《物权法》善意取得的制度第三人出于善意而信赖不动产登记簿或房屋所有权证书的内容并且转让时已支付合理的价格同时转让后已依法登记因而取得房屋所有权应受到法律的保护。事实购房人仅有权向登记购房人要求赔偿。至于登记购房人不能清偿到期债务债权人申请法院强制执行法院以不动产登记为依据查封并拍卖该房产致使事实购房人丧失对房屋的所有权。如果借名买房合同无效已经付款的事实购房人只能向登记购房人要求返还购房款如果借名合同有效事实购房人在执行过程中可以向法院提出执行异议对被执行的房产主张权利并要求法院停止执行。根据《民事诉讼法》的规定执行员对案外人提出的异议按照法定程序进行审查理由不成立的予以驳回；理由成立的由院长批准中止执行。三借名买房有什么风险？1登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡其继承人不了解借名之事不承认借名之事。2第三人对登记购房人转移房产给事实购房人的行为提出异议实践中借名买房双方进行约定时事实购房人认为借名与登记购房人的配偶没有关系真正的房主是自己但登记购房人的配偶往往以《婚姻法》的规定提出异议否认借名买房的事实确认该房产为夫妻共同财产。3房产被登记购房人处分（转让或抵押）或被法院执行。

2019.02.04 14:41:14

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