大发票开发商迟迟不给，开发商抵押在建工程土地使用权还有公司百分百股权，业主怎么办才最有利

更新时间：2019-04-02 10:36:41

问题描述：

我贷款购买的商品房，已正常还款四年，现在房子房产局已备案，手里只有契税票和开发商开局的小三连票，购房合同交契税时给房产局了，大发票开发商迟迟不给，小区内临时电，开发商抵押在建工程土地使用权还有公司百分百股权，请教律师对我们会有什么影响，业主怎么办才最有利

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刘忠斌律师
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用土地抵押，影响房产证下发。

2018.11.30 09:59:32

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房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权；房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。
使用权买卖从法律角度来说，其实质是变更长期的租赁关系的承租人。由于现在买卖的只是房屋的使用权，双方存在的只是租赁关系，所以如果购买使用权后想再上市交易的话，需先将该房屋按照成本价购买，然后按照已购公房上市手续，补交土地出让金后方可上市交易。
公房承租人之间以互补差价的方式互换房屋使用权；公房承租人有偿转让房屋使用权；公房承租人以房屋使用权交换住房产权；公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用。房屋使用权交易的条件及办理手续：　(1)持房屋使用权上市交易一方当事人应当是公有住房合法承租人。
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金）。

2018.12.29 19:11:15

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　　普通抵押其权利的标的物都是抵押人所有的或有权处分的现实存在的财产，包括有形财产和无形财产。然而，在建工程抵押权的标的物是一种期待权，即抵押人向抵押权人提供的债务担保是在将来取得房屋的期待权,因而具有与普通抵押不同的特点：　　一、标的物的范围不同　　普通抵押权的标的物范围很广，既包括不动产，如房屋；也包括一些特殊的动产和权利，如汽车、轮船、飞机、土地使用权等。而在建工程抵押权所的标的物仅限于抵押人对在建工程享有的期待权，其权利标的现实中是不存在的，也就是我们通常所说的“楼花”。　　二、权利设定的方式不同　　一般情况下，设定普通抵押权只需抵押人和抵押权人定立抵押合同，表明设定抵押的意思表示，并持抵押物的权属证件到有关登记机关登记即可。然而，根据我国的有关法律规定，在建工程抵押合同除应具备设立抵押的意思表示外，还应载明以下内容“(一)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，编号；(二)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；(三)已投入在建工程的工程款；(四)施工进度及工程竣工日期；(五)已完成的工作量和工程量。”另外,仍需登记才生效。　　三、权利的实现方式不同　　普通抵押权的实现方式，是当债务人不履行义务时，抵押权人可以直接变卖抵押物，并从变卖价款中优先受偿。但是，根据我国《城市房地产抵押管理办法》的规定，在建工程抵押权人，不能直接行使抵押权，只能当“抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”进而按普通抵押权处理。

2019.04.02 10:36:41

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