挂牌出让国有土地，土地使用权出让金计算方式

更新时间：2019-03-08 17:22:25

问题描述：

我的一个叔叔他之前是做养殖业的，但是他，现在由于身体状况不是特别的好，所以他准备要好好的休息，准备养老了，他准备挂牌出让国有土地，但是需要交土地使用权出让金，请问土地使用权出让金计算方式是怎样的呢？谢谢，

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马斌律师
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您好！关于土地使用权出让金计算方式的问题，土地出让金：是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。

或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，

或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

计算方法：

一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

2018.10.16 13:56:45

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熊明春律师
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您好！一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准:1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。
二、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。
谢谢！

2018.10.16 13:56:14

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土地使用权转让的条件

一、质疑附加转让条件
财产权一经合法取得，权利人即可自由处分，不受阻碍。对于土地使用权，权利人可以自己开发利用土地，也可以转让给他人使用。对于成片开发的土地，因出让目的在于初步开发并提供进一步开发条件，要求适度开发后方可转让似可理解。但对于宗地而言，出让合同已载明开发用途和期限，转让条件为何要投资25%以上？限制土地炒卖可能是动因，但根源在于一级市场管理问题。推广拍卖出让是打击土地炒卖的当务之急，而非设置转让条件。极端事例显示，因法律限制无法转让未达25%投资的土地，导致土地资源得不到有效利用。值得注意的是，《城市房地产管理法》中的“转让”范围广泛，包括买卖、赠予等，硬性要求投资25%后转让既不必要也不可能。

二、缴清土地出让金的前提条件
缴清土地出让金是土地使用权转让的前提条件。虽然未缴清出让金不能取得土地使用权证，但在实务中，地方政府常同意分期缴付出让金并核发土地使用证。在此情况下，转让行为效力应受支持，因缴付出让金是出让合同义务，不能对抗第三人。转让合同中的受让人有充分理由信赖公示的土地使用权证。对于划拨土地使用权，转让时需报有审批权的政府审批，以确定办理出让手续或缴纳土地出让金等相关事宜。

2018.11.18 11:57:32

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常见的土地纠纷有以下几种：
一、因土地出让合同的效力引发的纠纷。
1、土地使用权出让合同出让主体不符合法律规定而无效，2005年8月1日以后仍以各类开发区管理委员会的名义签订国有土地使用权出让合同的，应当认定为无效；
2、经市、县人民政府同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府确定的最低价的，则该价格条款可能被认定为无效；
3、未办妥土地征用或农转用手续的集体土地非法出让，其土地使用权出让合同，会因为出让标的不符合法律规定而被认定为无效
。
二、因土地使用权出让方式选择引发的纠纷。
2002年7月1日之后，国土资源部规定的必须按招标、挂牌、拍卖的方式出让土地的，而仍然采用协议的方式出让的，任何潜在的用地者都可以提出异议，可以向法院提出行政诉讼。　
三、因不公平竞买行为引发的纠纷。

2019.02.23 04:39:32

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开发商拿地需交纳土地出让金：
（1）地方政府出让一定年限（使用期限：住宅用地70年、工业用地50年、商业用地40年）的土地使用权给开发商，开发商一次性需交纳该年限内的土地出让金。
（2）土地出让方式：对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌和协议出让等方式。
（3）计算方式：土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即出让金总额÷土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即出让金总额÷规划允许建造的总建筑面积。一般以楼面价来计算效益。

2019.03.08 17:22:25

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